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报告概述

本报告由Knight Frank Uganda发布，系统回顾了2025年下半年坎帕拉各主要房地产板块的表现。研究对象包括住宅（特别是外籍人士集聚的优质社区）、办公楼（含不同等级）、零售商场和工业仓储物业。报告覆盖了租金走势、入住率、供需动态、租户构成变化，并结合宏观经济指标（如GDP增长率、通胀、汇率）和基础设施项目进展，分析了市场驱动力与未来展望。报告旨在为投资者、开发商和租户提供决策参考。

报告的核心结论

住宅租赁市场因供应增加而承压

2025年下半年，坎帕拉优质住宅区（Kololo、Nakasero等）两居室和三居室公寓租金分别下降约10%和9%，主要原因是新增供应集中入市，而外籍人士需求因援助资金削减和选举不确定性有所减弱。尽管如此，入住率稳定在83%左右，高收入乌干达国民的参与部分抵消了外籍需求下滑。

办公市场进入租户主导阶段，升级搬迁成为主旋律

2025年下半年新增约50,000平方米A+级办公空间，引发明显的“向品质迁移”趋势。超过80%的A+级租户来自其他楼宇升级，而非新需求。A级和AB级办公楼入住率同比下滑4个百分点（分别降至84%和80%），租金承压。租户偏好50-240平方米的小型灵活单元，并转向郊区办公地点。

零售市场人流增长但消费趋谨慎

Knight Frank管理商场的平均客流量同比增长15%，但每次访问的平均支出下降，导致日用杂货周转率同比微降1%。优质商场接近饱和，租赁活动以替换租户为主。郊区商场和便利店型零售继续扩张，国际品牌和区域连锁表现优于独立零售商。

工业板块表现最强劲，受咖啡和石油驱动

2025年下半年工业物业入住率持续高于80%，租金保持稳定。咖啡出口破纪录（24亿美元）使乌干达成为非洲最大咖啡出口国，直接拉动0,000-2,500平方米的仓储需求。石油生产定于2026年下半年启动，相关承包商需求1,500-5,000平方米设施，进一步支撑工业市场。

报告回答的关键问题

坎帕拉优质住宅租金为何下降？

主要原因是新增公寓供应大量入市，尤其在Kololo、Nakasero等传统外籍人士聚居区。同时，外籍人士需求因美国国际开发署（USAID）等项目资金削减和2026年大选前的谨慎情绪而减弱。两居室租金降幅（约10%）大于三居室（约9%），三居室因外籍家庭和高收入本地人需求而更具韧性。

坎帕拉办公楼空置率上升的主要原因是什么？

过去一年，A级和AB级办公楼入住率下降约4个百分点，主要原因是新增A+级供应吸引了大量租户从老旧楼宇搬迁，而非新企业入驻。此外，政府机构的合并与精简释放了AB级办公空间。租户普遍缩减面积、采用混合工作模式，并更偏好郊区灵活单元，加剧了中心城区老旧楼宇的空置。

坎帕拉零售业客流量增加但销售额下降的原因是什么？

客流量同比增长15%，得益于商场活动、电影上映及节日效应，但消费者因通胀高企和收入增长缓慢而更加谨慎，单次消费金额降低。日用杂货周转率同比下滑1%，与2024年底2.8%的增速形成对比。零售商依赖打折促销，国际品牌客流转化为销售的效果优于本地小店。

乌干达石油生产预期如何影响工业地产需求？

石油生产计划于2026年下半年启动，催生了承包商对仓储、设备维护场地和物流基地的需求，典型空间范围1,500-5,000平方米，租赁期限5-10年。东非原油管道（EACOP）完成79%，Tilenga和Kingfisher项目进入收尾阶段，带动了工业地产的预租和长期锁定。

报告中的代表性数据

6.3%

乌干达GDP增长率（2024/25财年）

FY 2024/25，根据乌干达统计局（UBOS）修订数据，经济增速从上一财年的6.1%升至6.3%，恢复到疫情前水平。

24亿美元

咖啡出口额

截至2025年H2，乌干达咖啡出口达840万袋（价值24亿美元），超越埃塞俄比亚成为非洲最大咖啡出口国，直接带动工业仓储需求。

50,000平方米

A+级办公空间新增量

H2 2025，约50,000平方米A+级办公空间在2025年下半年完工入市，但实际完工量低于预期的100,000平方米。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 住宅板块详细分析：包括Kololo、Nakasero等优质社区的分户型租金走势、入住率变化及租户人口统计特征。
  • 办公板块深度数据：不同等级（A+、A、AB）办公楼的租金、入住率及净吸纳量，以及新增竣工项目清单（RR Tower、Twed Heights等）和超过20万平方米的在建项目管道。
  • 零售板块运营指标：Knight Frank管理商场按月的客流量增速、周转率变化、租赁面积，以及按面积区间划分的租金基准（如小于50平方米租金约52美元/平方米/月）。
  • 工业物业分区域租金表：传统工业区（4.5-7美元/平方米/月）、Namanve（3-5美元/平方米/月）等关键工业走廊的租金区间及入住率。
  • 宏观经济与信贷条件：通胀趋势、央行利率（9.75%）、先令汇率、商业银行贷款利率（本币19.07%、外币8.37%）及私人部门信贷结构。
  • 估值与咨询专题：讨论《估值法案2024》进展、自动估值模型（AVM）应用趋势、ESG因素对估值的影响，以及RICS和IVS 2025最新标准。
  • 基础设施项目影响：Hoima体育场、Kabalega机场、EACOP石油管道、标准轨铁路等六大重点项目对土地价值和房地产需求的驱动分析。
  • 法律警示专栏：对信托作为遗产规划工具的解析（乌干达信托法规框架、与遗嘱的对比、优缺点），虽为扩展内容但提供合规视角。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

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