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报告概述

本报告由高盛发布，聚焦全球数据中心托管市场（不含中国大陆）及其主要参与者。报告分析了市场从传统数字化转型驱动向AI基础设施驱动转型的趋势，覆盖2025-2029年市场预测。研究对象包括批发托管龙头Digital Realty（DLR）、零售托管与互联领导者Equinix（EQIX）以及AI云新贵IREN Limited（IREN）。报告采用基本面分析与财务模型，探讨了AI工作负载需求激增、市场供应紧张、租金上涨以及不同商业模式下的增长路径。为投资者提供了关于数据中心REITs和AI云服务的深入洞察。

报告的核心结论

AI基础设施支出成为行业下一阶段增长核心引擎

传统驱动力（如云迁移）带来的高速增长期已过，全球托管市场增速从2010-2020年的22% CAGR降至2025-2029年的8% CAGR。AI工作负载需求预计以32%的CAGR增长，主导未来数据中心电力需求，推动行业结构性转变。

市场重心从零售托管全面转向批发和超大规模

2015年零售托管占市场主导，到2025年批发和超大规模+云合计占比超过65%，预计2030年进一步扩大。AI工作负载对大规模、高密度计算的需求是这一转变的根本驱动力。

供应紧张赋予数据中心运营商强大定价权

核心市场空置率降至1%以下，如北弗吉尼亚仅0.7%，建设周期延长和电网容量限制导致供不应求。批发托管租金重回两位数增长，运营商续租租金差（re-leasing spreads）持续扩大。

Digital Realty凭借开发管线和续租潜力锁定多年增长

DLR拥有64亿美元开发管线（730MW）和8.52亿美元储备订单，85%将在2026年前转化为收入。大量低租金合同到期，叠加市场租金上涨，续租利差预计在2028-2029年显著扩大至18%，支撑AFFO/每股11%复合增长。

IREN与微软的97亿美元协议是机遇与风险并存的高增长赌注

该协议将驱动IREN收入从2025财年5亿美元飙升至2028财年38亿美元，但前期需投入约88亿美元资本支出，导致至少到2028财年负自由现金流。交易回报高度依赖5年后GPU的剩余价值和续租能力，面临技术淘汰和客户集中风险。

报告回答的关键问题

AI如何改变数据中心市场的增长模式？

AI工作负载成为核心驱动力，其电力需求预计2025-2030年CAGR达32%，而传统云和企业工作负载增速低于10%。市场增长从广泛数字化转型转向由超大规模AI基础设施投资推动，批发和超大规模数据中心占比持续上升。

为什么批发托管租金近期大幅上涨？

核心原因在于供应严重不足。2025年上半年美国主要市场空置率普遍低于2.4%，北弗吉尼亚仅0.7%。AI需求激增、电网容量限制和建设周期延长共同导致供给缺口，运营商获得强定价权，推动250-500kW合同租金重回两位数增长。

Digital Realty为何被高盛评为买入？

高盛认为DLR具备三重增长动力：1）庞大开发管线（64亿美元）和储备订单（8.52亿美元）提供高收入可见性；2）市场租金上涨推动续租利差在2028-2029年扩大至12-18%；3）合资企业模式审慎管理风险。预计AFFO/每股11% CAGR，目标价188美元。

IREN Limited的97亿美元微软协议风险在哪里？

主要风险有三：1）资本密集：前期支出约88亿美元，5年项目净现金流为负5.5亿美元（不含融资）；2）回报不确定性：最终收益取决于5年后GPU残值和续租能力，而技术迭代使旧GPU租金快速下降；3）客户高度集中，仅依赖微软。

报告中的代表性数据

8% CAGR

全球托管市场规模增速

2025-2029E，全球托管市场（不含中国大陆）预计2025-2029年复合年增长率为8%，与2020-2025年水平相当，但远低于2010-2020年的22% CAGR。

0.7%-2.4%

美国核心市场空置率

2025年上半年，北弗吉尼亚空置率最低为0.7%，亚特兰大1.9%，达拉斯-沃斯堡2.4%，芝加哥2.4%，凤凰城1.5%，反映供应极度紧张。

8.52亿美元

Digital Realty储备订单

2025年Q3，DLR储备订单中4.87亿美元将在2026年底前确认为收入，85%将在同期转化，为收入增长提供高确定性。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 全球托管与互联市场规模数据图表（2010-2029E），含分阶段CAGR对比。
  • 按工作负载类型（AI、超大规模+云、非超大规模）的全球数据中心电力需求预测图（2025-2030E）。
  • 云服务商（IaaS/SaaS）资本开支构成及与托管收入对比分析。
  • AI云模式详解：微软与主要AI云服务商（CoreWeave、IREN等）合作协议及总承诺金额。
  • 美国主要数据中心市场库存、空置率、租金详细表格（2025年上半年）。
  • Digital Realty完整财务模型：收入驱动因素、AFFO/每股增长预测、估值倍数分析。
  • Equinix机柜净增量与每机柜月度经常性收入趋势对比，解释增长逻辑转变。
  • IREN微软协议五年期现金流拆解模型，含GPU采购、建设支出及净现金流计算。
  • H100 GPU租金指数月度变化及GPU云服务商层级评估（SemiAnalysis评级）。
  • 三家运营商（DLR/EQIX/IREN）AI时代差异化路径对比表格（商业模式、AI敞口、增长驱动、风险）。

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