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报告概述

本报告由国际货币基金组织（IMF）撰写，深入分析安道尔住房可负担性问题。研究利用安道尔生活条件调查的微观数据，从租金成本负担率和租金收入比两个维度衡量租赁可负担性，识别最受影响的群体特征。同时分析住房市场供需动态，包括人口增长、移民趋势、房价与租金上涨、租赁流动性下降等因素，指出可负担住房领域存在供需错配。报告旨在为政策制定提供数据支撑，帮助精准设计住房政策。

报告的核心结论

安道尔住房可负担性问题本质是租赁可负担性危机。

安道尔租户比例接近65%，远高于欧洲平均水平，而租户的住房成本超负荷率（13.6%）远高于业主（1.3%-3.7%）。由于租户占人口绝大多数，整体住房成本超负荷率高达9.5%，在区域内处于高位。因此，政策应优先改善租赁住房的可负担性。

低收入和低技能工人是住房负担压力最大的群体。

最低收入五分之一组中，42.6%的租户面临住房成本超负荷，而业主仅为19%。该群体中近70%为租户，且多为外国人和低学历者。低技能工人对服务业至关重要，但住房压力削弱了安道尔对外来劳动力的吸引力，制约经济增长。

安道尔可负担住房存在严重的供需错配。

虽然住房总量增长与人口增长基本同步，但新建住房偏向高端豪华类型，可负担住房供给不足。同时，租赁流动性下降，租户停留时间延长，导致短期租赁房源紧缺，季节性工人和外来求职者难以找到合适住房。

短期行政管控可能加剧市场扭曲，需平衡长期供给政策。

强制性续租和租金涨幅上限虽为现有租户提供暂时缓解，但导致租户更不愿搬家，降低市场流动性，拉大新旧租户租金差距，并减少短期房源供给。报告强调应通过增加可负担住房存量、盘活空置房产、税收激励等中长期措施解决根本问题。

报告回答的关键问题

安道尔住房为何难负担？

安道尔住房可负担性问题主要由租户比例极高（近65%）驱动，而租户普遍面临住房成本超负荷。房价自2015年至2022年上涨61%，租金涨幅超过工资增速，低收入家庭尤其承压。此外，大量移民和外国投资者推高需求，而可负担住房供给不足，加剧矛盾。

哪些群体受住房可负担性问题影响最大？

受冲击最严重的是最低收入五分之一组中的租户，其住房成本超负荷率达42.6%。该群体中外国人、低学历者、失业者比例偏高，近70%为租户。高学历者中也有近一半面临压力，可能与居住位置和租约长短有关。低技能工人和季节性劳动力因缺乏短期租赁选项而尤为困难。

安道尔政府采取了哪些措施应对住房危机？

安道尔政府已推出短期和长期政策。短期包括增加租金补贴（2022年覆盖1471户）、强制续租、临时租金涨幅上限、首次购房担保等。中长期计划包括建设公共住房（300套）、征收空置税、限制旅游短租许可证、提供税收优惠鼓励业主出租可负担住房、设立国家住房研究所等。报告建议需权衡市场扭曲风险。

报告中的代表性数据

65%

租户占家庭比例

2019年，安道尔近65%的家庭为租户，远高于欧盟平均（不足30%），是全国住房可负担性问题的主要根源。

42.6%

最低收入组租户住房成本超负荷率

2019年，在最低收入五分之一组中，42.6%的租户住房成本超过可支配收入的40%，而业主的该项比例仅为19%。

61%

2015-2022年房价累计涨幅

2015-2022年，安道尔房价在2015至2022年间上涨61%，同期欧盟平均涨幅为48%，房价快速攀升进一步加剧可负担性压力。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整的数据表格与趋势图：包括按所有权状态、收入五分位、国籍、教育程度等细分的住房成本超负荷率与租金收入比分布。
  • 安道尔住房市场供需动态分析：涵盖人口增长、移民许可证类型、住房存量变化、新建住房特征、房价与租金指数等长期趋势。
  • 租赁市场流动性分析：展示租户居住时长分布演变，说明租赁流动性下降对短期租赁供给的影响。
  • 政策效果评估框架：系统梳理收入支持、租金管制、提升现有住房利用率、增加住房存量等四类政策，并对比国际经验。
  • 安道尔已实施和计划中的政策清单：包括国家住房研究所设立、租金补贴、强制续租、空置税、公共住房建设等详细措施。
  • 微观数据计算方法与附录：详细介绍住房成本超负荷率与租金收入比的计算公式、数据来源及处理步骤。
  • 跨国比较图表：安道尔与欧盟国家在住房成本超负荷率、租金收入比、房价涨幅等方面的对比。
  • 政策建议与综合性战略思考：指出短期与中长期政策需配合人口、经济增长模式、基础设施等更广泛领域。

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