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报告概述

本报告聚焦哈萨克斯坦居民住房抵押贷款市场，全面分析其发展现状、制约因素及政策干预效果。研究对象覆盖从宏观经济背景、住房供需、价格动态到抵押贷款产品结构、政府补贴体系以及关键机构Otbasy银行的角色。报告采用可负担性分析框架，评估不同收入群体获得住房金融的能力，并基于国际最佳实践提出战略改革方向。旨在为政策制定者、监管机构、金融机构和投资者提供决策参考，推动形成更高效、更具包容性的住房金融生态系统。

报告的核心结论

住房可负担性仅覆盖20%的最高收入家庭，远低于50%的国际基准。

报告测算显示，仅有收入最高的两个十分位家庭能够通过现有非补贴抵押贷款产品购房。即使纳入补贴项目，可负担性也仅扩展至第五收入十分位，反映出市场结构性和补贴效率问题。这一指标远低于有效市场应达到的50%水平，表明住房金融体系存在显著缺口。

公共补贴规模合理（约GDP的0.7%），但目标定位和效率亟待优化。

2024年住房补贴总额约9500亿坚戈，与OECD平均水平相当。然而，补贴设计存在偏差：约一半的Otbasy银行贷款流向最高收入家庭，且缺乏有效的监测评估体系。报告建议将补贴集中用于中低收入群体，限制终身使用次数，并引入按政府债券利率定价的机制以提升财政效率。

Otbasy银行的储蓄-贷款模式虽扩大覆盖，但挤出了私人资本并面临可持续性挑战。

Otbasy银行占据抵押贷款市场约60%的新发贷款份额，依靠国家补贴的低息存款放贷。实证分析表明，其扩张在短期内显著挤压了商业银行的放贷空间。同时，2026年预算对存款补贴的暂停威胁到该模式的可持续性，亟需治理改革和业务模式调整以吸引私人资本。

重建抵押贷款与资本市场的连接是深化市场的关键路径。

目前哈萨克斯坦缺乏住房抵押贷款支持证券（RMBS）和担保债券等资本市场工具，约70%的贷款因利率过低不适合证券化。报告建议设立再融资机构，引入抵押贷款保险和担保机制，并优先将市场利率贷款（占30%）用于启动证券化，从而为银行提供长期资金来源并降低风险。

系统性改革可提升可负担性1-2个收入十分位，惠及10-20%的额外家庭。

综合各项政策选项（优化补贴、引入风险分担机制、开放私人资本通道），报告预测中短期内有潜力将可负担性人口比例从20%提升至30-40%，即新增10-20%的家庭能够获得抵押贷款。同时，通过将补贴从利率抑制转向首付支持和风险缓释，可减少长期财政风险并增强市场稳定性。

报告回答的关键问题

哈萨克斯坦住房可负担性现状如何？

住房可负担性较低，仅约20%的最高收入家庭能用现有抵押贷款买得起中位价住房。报告使用基于收入分布的可负担性指标，发现市场利率贷款仅覆盖第10收入十分位，而Otbasy银行定向补贴项目可扩展至第5收入十分位。年轻家庭和首次购房者因缺乏高额首付面临最大障碍。

Otbasy银行在住房金融中扮演什么角色？

Otbasy银行是国有住房金融开发机构，运营储蓄-贷款系统并独家执行国家补贴项目。它持有超过50%的抵押贷款组合，2024年资产达4.28万亿坚戈。其模式通过低息存款和财政补贴提供2-5%的优惠利率，但存在挤出私人银行、治理独立性不足、补贴主要惠及高收入家庭等问题。报告建议改革其治理并重新定位补贴目标。

政府补贴如何改革才能更有效？

报告建议：①将储蓄-贷款首付补贴限定于中低收入家庭并实施收入审查；②将存款和贷款利率与政府债券利率挂钩以提升财政效率；③将补贴限制为终身一次；④设立面向所有商业银行的定向首付支持计划；⑤逐步取消效率低下的7-20-25项目。这些改革预计可在不增加财政总支出的前提下显著提升可负担性。

如何吸引私人资本进入哈萨克斯坦抵押贷款市场？

报告提出三大路径：①重建资本市场融资渠道，包括设立再融资机构、推广抵押贷款支持证券和担保债券；②引入抵押贷款保险和担保机制，降低银行向中低收入和隐性收入群体放贷的风险；③优化补贴设计，使市场利率贷款（如搭配首付补贴）更具流动性，便于证券化。这些举措可撬动1:10-12的私人资本杠杆。

报告中的代表性数据

T 950 billion

住房补贴总规模

2024年，包括住房建设和住房金融补贴，约占GDP的0.7%，与OECD平均水平持平。资料来源：总理府和Trend News Agency。

20%

住房可负担性比例

2024年，使用非补贴抵押贷款产品可负担中位价住房的家庭比例。报告采用基于收入十分位的测算方法，该值远低于有效市场目标50%。

T 360.9 billion

Otbasy银行存款补贴总额（5年累计）

2020-2024年，五年间国家财政向Otbasy银行存款人支付的首付补贴总额，年均约T 72 billion。补贴无收入门槛，未有效聚焦低收入群体。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 第一章：哈萨克斯坦宏观经济与住房市场背景，包括GDP增长、通胀、货币政策、银行体系发展、住房供给与需求、价格动态分析，以及运用DSGE模型模拟住房政策对宏观经济的影响。
  • 第二章：住房金融市场演变，详细分析抵押贷款产品结构（包括Otbasy银行储蓄贷款、商业银行市场利率贷款、7-20-25补贴项目）、政府支持项目及其对私人银行放贷的挤出效应（含计量回归证据）。
  • 第三章：住房可负担性方法论与测算结果，采用国际可比的收入十分位分析法，展示不同抵押贷款产品对应的家庭收入门槛，并进行利率敏感性情景分析。
  • 第四章：Otbasy银行深度剖析，涵盖其财务状况、商业模型（存款补贴机制、贷款产品分类）、全球储蓄贷款模式比较（英国、德国、巴西、墨西哥）、以及公司治理审查（与OECD和巴塞尔标准的差距）。
  • 第五章：资本市场解决方案，回顾哈萨克斯坦曾经活跃的RMBS市场历史，分析重建抵押贷款与资本市场联系的利益、障碍和路径（包括再融资设施、担保债券、证券化），以及国际经验。
  • 第六章：愿景、SWOT分析与政策选项，提出现代化住房金融生态系统的短期-中期愿景，进行整体市场SWOT和Otbasy银行SWOT分析，并详细阐述三大类政策选项（战略与治理改革、公共支持合理化与精准化、市场深化与创新）及其责任主体。
  • 附录A：利益相关方访谈清单，包括公共部门（ARDFM、巴伊捷列克、住建部、央行等）和私营部门（金融协会、商业银行等）。

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