报告概述
报告回顾2025年房地产市场，指出供需同比仍下滑但降幅收窄，房价跌幅较2024年有所收窄。重点分析新房市场在控增量背景下的供需收缩、二手房市场的以价换量特征、库存去化周期变化，以及城市与企业层面的结构性亮点。报告采用数据驱动的方法，基于全国及重点城市成交、价格、库存等指标，梳理出市场分化中的积极信号，并给出四条投资主线，帮助投资者识别结构性机会。
报告的核心结论
市场全面修复尚需等待，核心城市与部分二三线城市存在结构性机会。
尽管2025年房地产市场整体仍处于调整期，但北京、上海、杭州、成都等核心城市量价表现优于全国，哈尔滨、沈阳等二线城市也出现边际改善。报告认为，能够把握结构性机会的房企可强化自身优势，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。
改善型需求成为新房市场重要支撑，120平以上户型成交占比持续提升。
2025年样本30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，较2016年提升11个百分点。北京、上海、成都等城市高总价改善楼盘去化良好，改善需求已成为新房市场的供求主力。
二手房市场“以价换量”仍在进行，一线与部分三线城市表现更优。
2025年样本38城二手房成交套数约239万套，同比仅下降0.8%，一线城市同比+2.7%，三线城市同比+9.0%。但价格方面，截至12月70城二手房价格指数同比-6.1%，房价仍承压。报告认为房价是市场止跌回稳的关键，需关注房价“止跌”信号。
部分头部房企市占率逆势提升，凸显经营韧性。
2025年权益销售金额TOP20房企中，中国金茂、中建东孚、邦泰集团实现销售金额同比提升且市占率提升；越秀地产、保利置业等尽管销售金额下滑，但市占率仍有所提升。这表明在行业调整期，具备产品力、信用优势和运营能力的房企仍能扩大市场份额。
新房库存绝对水平下降，但去化周期仍处历史高位。
截至2025年12月末，80城新房库存同比-5%，但销售流速放缓导致去化周期约32个月，为2010年以来最高水平。一线/二线/三线城市去化周期分别为22/30/42个月，同比分别放缓3/6/8个月。库存压力仍存，市场出清仍需时间。
报告回答的关键问题
2025年房地产市场有哪些结构性亮点？
2025年房地产市场结构性亮点主要体现在城市和企业两个维度。城市层面，北京、上海、杭州、成都等核心城市量价表现优于全国，哈尔滨和沈阳作为二线城市实现销量同比提升和价格跑赢大盘。企业层面，中国金茂、中建东孚、邦泰集团等房企实现销售金额和市占率双升，越秀地产、保利置业等虽销售下滑但市占率提升。
二手房市场“以价换量”是否持续？
是的，2025年二手房市场“以价换量”仍在进行。成交量方面，样本38城二手房成交套数约239万套，同比仅微降0.8%，保持韧性；但价格方面，截至12月70城二手房价格指数同比-6.1%，环比-0.7%，房价仍承压。一线城市5月开始房价降幅甚至超过二三线城市。报告指出，房价止跌是市场回稳的关键信号。
哪些房企在2025年表现更好？
2025年表现更好的房企主要集中在两类：一是兼具“好信用、好城市、好产品”的三好地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国等；二是依靠运营能力掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团。此外，部分龙头房企如中国金茂、中建东孚实现销售金额同比正增长和市占率提升。
2025年新房市场供给端有何变化？
2025年新房供给端在“控增量”背景下继续收缩，但降幅边际收窄。样本40城2025年合计新推盘套数同比-9%，降幅较2024年收窄15个百分点。分能级看，一线、二线、三线城市新推盘套数同比分别-10%、-4%、-20%。供给收缩对成交形成一定约束，同时也导致新房库存绝对水平下降，但去化周期因销售放缓反而拉长。
报告中的代表性数据
全国商品房销售面积
2025年全年，2025年全国商品房销售面积8.8亿平，同比-9%，降幅较2024年收窄4个百分点。
60城新房成交套数同比
2025年全年，据中指院数据，2025年60样本城市商品住宅成交套数同比-16%，降幅较2024年收窄5个百分点。其中一线/二线/三线城市分别同比-11%/-20%/-10%。
38城二手房成交套数
2025年全年，样本38城2025年二手房成交套数约239万套，同比-0.8%。其中一线城市同比+2.7%，二线同比-2.7%，三线同比+9.0%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整新房市场数据与趋势图表：包含全国及分城市能级的销售面积、金额、套数、均价等历史数据及同比变化图，以及各面积段成交占比变化图。
- 二手房市场深度分析：38城二手房成交套数、价格指数、挂牌量及去化周期的详细数据图表，揭示“以价换量”的持续性和区域分化。
- 库存与去化周期研究：80城新房库存及去化周期的历史序列图表，以及一线、二线、三线城市的细分数据，展示库存绝对水平下降但去化周期仍处高位的矛盾。
- 城市与企业结构性亮点分析：通过气泡图展示样本城市量价表现象限分析，以及TOP20房企权益销售金额同比与市占率同比的散点图，直观呈现结构性亮点。
- 投资建议与重点公司推荐：围绕四条投资主线，给出华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国等13只重点股票的目标价、评级及最新观点。
- 重点公司最新观点与财务预测：每只重点公司的详细分析，包括业绩回顾、盈利预测调整、目标价依据和风险提示，以及EPS、BPS等财务数据预测表。
- 风险提示：详细分析地产政策波动、基本面复苏不及预期、部分房企经营风险等三大风险因素。
- 免责声明与评级说明：包括分析师声明、一般声明、香港/美国/新加坡重要监管披露，以及行业和公司评级体系说明。
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