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报告概述

本报告由摩根大通发布，聚焦中国大陆/香港房地产及综合企业板块。研究对象涵盖香港主要地产开发商、房东及综合企业如新鸿基地产、长实集团、怡和等。报告覆盖即将发布的2026年上半年及全年业绩，分析盈利趋势、股息政策、细分行业（住宅、写字楼、零售）前景，并采用财务模型预测及行业比较框架。旨在帮助投资者识别盈利上行周期中的投资机会。

报告的核心结论

香港地产板块将启动多年盈利上行周期

报告预测在经历2-3年盈利下行后，即将发布的业绩将开启盈利上行周期，预计盈利同比增长约9%，每股股息同比增长2-3%，得益于香港住宅开发利润率改善、租金收入局部稳定及融资成本降低。

选股偏好低利率敏感性、盈利复苏及资本循环公司

短期内行业受利率叙事影响较大，报告倾向于具备以下特征的公司：对利率敏感性较低、未来2-3年盈利复苏、积极进行资本循环，以及经营数据改善（如中央区办公楼现租反弹、香港零售现租稳定）。

房东股确定性高于开发商

由于资本外流管控悬而未决，短期内房东（如领展、香港置地、太古地产）的确定性高于开发商。房东租金收入相对稳定，且部分公司承诺长期股息增长，而开发商盈利受项目周期和楼市政策影响更大。

香港住宅价格上半年上涨11%但下半年势头放缓

年初至今香港住宅价格已上涨11%，达到预测区间上沿，但下半年增速可能放缓至5%以下。结构性支持因素（人口流入、库存理想）仍在，但FOMO情绪消退、资本流出控制和加息担忧限制上行空间。

中央区写字楼现租已反弹，租金倒挂有望在2027财年稳定

自2025年第三季度触底以来，中央区写字楼现租已上涨9%，空置率降至8.8%，受金融服务需求支撑。预计2026年下半年租金继续个位数增长，若趋势延续，负租金倒挂现象将在2027财年趋于稳定。

报告回答的关键问题

香港房地产盈利周期是否已经见底？

报告认为盈利周期已经触底并启动上行。经过2-3年的下行后，2026年上半年业绩将开启多年盈利上行周期，整体盈利同比增长预计约9%。主要驱动力包括香港住宅开发利润率改善、租金稳定和融资成本下降。

哪些香港地产公司股息确定性最高？

报告指出除新世界发展（不派息）外，多数公司至少能维持稳定股息。高确定性公司包括香港置地、怡和、太古地产、恒隆地产和信和置业。其中香港置地承诺每股股息中个位数增长至2035年，信和置业派息率稳定且净现金。

香港住宅市场下半年走势如何？

报告预测下半年住宅价格势能放缓，上半年已上涨11%，进入预测区间上沿，预计下半年涨幅低于5%。短期内面临资本外流控制、加息担忧和股市疲软等不确定性，但结构性支撑（人口流入、低库存）使上行周期延续，速度减慢。

香港写字楼市场是否出现复苏？

呈现K型复苏：中央区表现强劲，现租租金自低位上涨9%，空置率改善至8.8%，受金融需求驱动；但非中央区仍疲软，租金温和下跌，九龙东空置率较高。预计中央区租金下半年继续上升，非中央区租金仍有下行压力。

香港地产股中哪些有特别股息预期？

报告提到长实集团因出售UKPN可能派发特别股息，但预计金额有限；恒基兆业因农用地收回可能产生利润贡献；新世界发展在流动性压力下无派息计划。此外，领展和香港置地回购活跃，但特别股息预期较低。

报告中的代表性数据

年初至今上涨11%

香港二手住宅价格指数走势

截至2026年7月，香港二手住宅价格年初至今已上涨11%，达到摩根大通2026财年10-15%目标区间的上沿，显示上半年市场热度较高。

自触底以来上涨9%

中央区写字楼现租租金变化

2025年第三季度至2026年上半年，自2025年第三季度触底后，中央区写字楼现租已回升9%，受益于空置率下降至8.8%及金融服务需求强劲。

总体同比增长9%

香港地产板块半年度核心净利润同比增速预测

2026年上半年，摩根大通预测覆盖的香港地产及综合企业2026年上半年核心净利润整体同比增长约9%，标志盈利上行周期启动。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整公司评级与目标价：报告列出覆盖的9家主要公司（如长实集团、恒基兆业、新鸿基地产等）的当前评级、目标价及市值，帮助投资者快速了解投行立场。
  • 每股盈利与股息预测：包含图表展示2026年上半年及全年每股核心净利润同比增速，以及各公司股息派发能力和派息比率预测，用于评估股东回报。
  • 细分行业深度分析：对香港住宅、写字楼（中央区与非中央区）、零售（自由消费与必需品）、中国大陆零售及写字楼等子行业进行详细前景判断，附有租金指数和零售额图表。
  • 估值与股价表现图表：提供行业净资产折让、12个月向前市盈率、市净率等估值指标的时间序列分析，以及与历史均值对比，判断当前估值水平。
  • 公司财务摘要与预测：每家公司附有详细的利润表、资产负债表、现金流量表及关键财务比率预测（如ROE、净债务/EBITDA），支持定量分析。
  • 净资产价值（NAV）评估：对各公司的资产组合进行拆解，评估开发物业、投资物业、非核心资产的价值，并计算每股净资产及隐含折让。
  • 催化剂与风险因素：报告指出各公司近期的催化剂事件（如资产处置、项目推出、股息更新）以及上行/下行风险，辅助决策。
  • 业绩发布时间表：提供覆盖公司2026年中期及全年业绩的预计公布日期（7月至11月），便于投资者跟踪。

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