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报告概述

本报告以2025年四季度77只公募REITs披露的季报数据为基础，对全市场REITs的业绩达成率、同环比变化进行全景式分析。报告覆盖产业园区、仓储物流、保租房、消费基础设施、数据中心、交通基础设施、市政环保、能源共八大业态，分别从收入、EBITDA、可供分配金额三个维度评估各板块经营表现。此外，报告还梳理了一级市场定价趋势、二级市场估值水平，并总结政策动向。这份报告可为投资者把握REITs市场结构性机会、制定打新与二级配置策略提供参考。

报告的核心结论

次新REITs业绩达成率超预期，存量项目边际改善。

42只次新REITs在2025年四季度收入、EBITDA、可供分配金额的平均达成率分别为103.7%、92.4%、104.1%，整体完成收入及可供分配金额目标。存量REITs三大指标同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2%，较前几个季度同比下降的趋势有所改善，顺周期板块边际改善，抗周期板块展现成长性。

消费和保租房板块表现优异，市政环保波动较大。

消费REITs四季度的收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为109.5%、110.5%、100.2%，受益于旺季和强运营；保租房板块EBITDA达成率高达116.0%，出租率维持高位且租金稳中有升。市政环保板块因供热等季节性因素，EBITDA达成率仅65.5%，波动较大。交通基础设施板块收入达成率94.9%，表现不及预期。

一级市场定价更理性，打新策略需转向精选。

2025年以来的19单公募REITs反馈稿估值调整幅度为7.8%，较2024年的13.0%显著收窄，市场定价趋于成熟。打新中签率仍维持较低水平，策略应从过去“普选”转向“精选”，挑选具备较大利差及较优资产参与，同时对长锁定期战配保持谨慎。

政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场表现。

监管层推动REITs常态化发行和多层次发展，消费、保租房、数据中心等成熟资产获鼓励，商业不动产、文旅等新业态探索打开空间。前期市场波动及估值回调为长期资金提供配置窗口。建议聚焦“抗周期”（消费、保租房、市政环保）、“高景气”（数据中心）、“强扩募”（原始权益人资产储备丰富）三条主线。

报告回答的关键问题

公募REITs 2025年四季报整体业绩如何？

整体超预期。42只次新REITs的收入和可供分配金额平均达成率均超过100%，EBITDA达成率92.4%略低但仍在合理范围。存量REITs三大指标同比均实现正增长，扭转了前几个季度同比下降的趋势。顺周期板块如产业园区、仓储物流环比改善，抗周期板块如消费、保租房表现突出。

哪些REITs板块在2025年四季度表现最好？

消费基础设施和保租房板块表现最好。消费REITs三大指标达成率均超过100%，出租率平均97.7%，租金稳中有升；保租房REITs的EBITDA达成率116.0%，政策性保租房租金稳定上涨，出租率维持高位。此外，数据中心REITs凭借大客户长协保持稳定，业绩达成率良好。

2026年上半年REITs投资应该关注哪些方向？

建议聚焦三条主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保，受益于内需和政策扶持；二是高景气度板块，如数据中心，受益于数字经济和长期合约；三是强扩募标的，新政缩短扩募时限，拥有优质储备资产的REITs如华夏华润商业、中金厦门安居等具备长期价值。

公募REITs打新策略有什么变化？

一级市场定价更理性，2025年估值调整幅度收窄至7.8%，打新利差收窄。策略需从“普选”转向“精选”，优先选择定价合理、资产优质的标的，并对长期限战配保持谨慎。同时需关注中签率维持低位，赛道拥挤度仍高。

报告中的代表性数据

收入103.7%，EBITDA 92.4%，可供分配金额104.1%

次新REITs四季度业绩达成率

2025年第四季度，42只拥有可比数据的次新REITs三大指标平均达成率，其中仅EBITDA未达成目标，整体表现超预期。

收入同比+5.2%，EBITDA同比+6.2%，可供分配金额同比+17.2%

存量REITs四季度同环比变化

2025年第四季度同比，存量REITs总体业绩边际改善，三大指标同比平均变幅均由负转正，较前三季度趋势明显好转。

收入109.5%，EBITDA 110.5%，可供分配金额100.2%

消费REITs四季度业绩达成率

2025年第四季度，9只消费REITs业绩多数达标，出租率平均97.7%，租金环比上升3.9%，旺季和强运营驱动业绩亮眼。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 全市场77只REITs 2025年四季度的收入、EBITDA、可供分配金额完整数据表格，包含各板块及个券的达成率、同比环比变幅。
  • 产业园区板块深度分析：写字楼市场租金空置率趋势、厂房与研发办公REITs量价表现对比、个券出租率与租金单价季度变化图表。
  • 仓储物流板块深度分析：32城仓储空置率与租金走势、物流业景气指数、各项目出租率与租金单价逐季数据。
  • 保租房板块深度分析：政策性保租房与市场化项目租金与出租率分化、次新项目达成率明细。
  • 消费基础设施板块深度分析：一、二线城市零售物业租金空置率趋势、购物中心/奥莱/社区商超/农贸市场REITs经营指标对比。
  • 数据中心板块深度分析：总可售功率、计费率、托管服务费单价、合同剩余期限等运营指标。
  • 交通基础设施板块深度分析：高速公路车流量与通行费月度同比数据、客货结构变化、路网分流影响分析。
  • 能源REITs板块深度分析：各项目上网电量、结算电价、LNG成本等经营数据，资源禀赋与电改政策影响。
  • 一级市场定价分析：2025年以来19单公募REITs反馈稿估值调整幅度列表，产权类与经营权类估值走势图。
  • 投资建议：抗周期、高景气、强扩募三条主线的具体标的筛选逻辑，以及产权类与经营权类REITs最新估值情况表。

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