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报告概述

本报告是光大证券研究所发布的公募REITs月度跟踪研究，以2025年11月为观察窗口，全面梳理中国公募REITs市场运行情况。研究对象涵盖一级市场已上市和待上市产品，以及二级市场价格、成交规模、换手率、主力资金流向和大宗交易等交易行为，并同步整理当月REITs相关政策，重点讨论公募REITs扩围至商业不动产的试点动向。报告基于Wind数据和沪深交易所项目动态，采用加权指数、回报率、日均换手率、资金净流入等口径刻画市场表现，有助于投资者快速把握月度市场脉络、资产类型分化以及政策变化对REITs板块的影响。

报告的核心结论

公募REITs扩围至商业不动产试点

11月27日国家发改委表示正在推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域；11月28日证监会就推出商业不动产投资信托基金试点公开征求意见，明确产品定义、基金注册及运营管理要求，并压实基金管理人和专业机构责任，为商业不动产资产盘活打开通道。

11月REITs二级市场价格整体波动下跌

报告显示，本月已上市公募REITs的二级市场价格整体波动下行，中证REITs收盘指数和全收益指数回报率均为负。与其他主流大类资产相比，REITs本月回报率高于原油、美股、可转债和A股，但低于黄金和纯债，说明在风险资产调整背景下，REITs相对权益类资产仍有一定韧性，但防御性弱于债券。

产权类REITs下跌而特许经营权类上涨

从项目属性看，本月产权类REITs加权指数下跌，特许经营权类REITs加权指数上涨，两类产品表现明显分化。从底层资产看，交通基础设施类REITs涨幅最大，消费类和保障房类REITs亦实现正回报，而园区、仓储物流、能源等类别整体偏弱。

11月REITs市场交易热情较上月回落

本月公募REITs主力资金净流入为负，市场交易热情较上月有所下降。不过成交规模环比增加，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先，主力净流入主要集中在消费基础设施、水利设施和新型设施类，显示资金在资产类型之间呈现结构性迁移，而非全面撤离。

报告回答的关键问题

公募REITs扩围至商业不动产有什么意义？

报告认为，这一试点意味着我国公募REITs底层资产从传统基础设施向商业不动产延伸，商业不动产REITs将采用封闭式公募基金形式，通过租金等稳定现金流分配收益。对持有大量商业办公、酒店、体育场馆等资产的企业而言，多了盘活存量和融资的新渠道；对投资者而言，则增加了参与商业不动产投资的低门槛工具。

2025年11月哪些REITs涨幅最大？

报告显示，本月涨幅排名前三的REITs分别是华夏首创奥莱REIT、华夏金茂商业REIT和华夏中国交建REIT，涨幅分别为4.75%、4.64%和4.63%；跌幅排名前三的为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和广发成都高投产业园REIT，分别下跌16.07%、15.25%和10.33%。

公募REITs目前包括哪些底层资产类型？

报告显示，截至2025年11月末，已上市公募REITs底层资产覆盖交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房、消费基础设施、生态环保、水利设施、市政设施、新型基础设施等类型；待上市项目还涉及供热、数据中心等资产，底层资产类型持续丰富。

11月REITs市场的交易活跃度如何？

报告显示，11月已上市REITs成交规模环比增加，区间日均换手率整体平稳；新型基础设施类换手率领先，交通基础设施、园区基础设施和保障性租赁住房成交额居前。大宗交易活跃度环比上升，但主力资金整体呈净流出，显示交易活跃度提升与资金谨慎情绪并存。

报告中的代表性数据

809.07

中证REITs（收盘）指数月末点位

2025年11月30日，本月最后一个交易日收盘指数；本月回报率为-0.71%，反映已上市公募REITs二级市场价格整体波动下行。

109.1亿元

公募REITs月内总成交额

2025年11月，已上市77只REITs月内总成交额合计109.1亿元，月内区间日均换手率均值为0.61%，成交规模环比上月有所增加。

-2116万元

公募REITs主力资金净流入总额

2025年11月，本月主力净流入总额为负，市场交易热情较上月下降；从底层资产看，消费基础设施、水利设施和新型设施类仍获主力净流入。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整的已上市REITs项目清单：报告以表格形式列出截至2025年11月30日全部77只公募REITs的证券简称、上市日期、资产类型、发行规模、募集份额和发行价格，方便读者按底层资产或发行时间查询产品基础信息。
  • 待上市REITs项目与审核动态：汇总20只处于待上市状态的产品，区分首发与扩募，列出项目名称、资产类型、申报类型、最新项目状态和更新日期，并标注项目状态更新至已受理、已申报、已反馈等阶段的具体日期，帮助跟踪后续供给节奏。
  • 二级市场价格走势与指数表现：包含中证REITs收盘指数、中证REITs全收益指数、产权类与特许经营权类加权指数以及不同底层资产加权指数在2025年内的走势图，并给出本月各类资产回报率对比，直观呈现市场趋势与资产分化。
  • 单只REIT涨跌幅与波动率排行：逐一展示每只REIT的本月回报、上月回报、今年以来回报、年化波动率和本月收盘价情况，并列出涨幅、跌幅和年化波动率排名前三的品种，便于快速定位强势与弱势标的。
  • 成交规模与换手率分层数据：从底层资产和单只REIT两个维度，披露月内成交额、成交量、区间日均换手率及排名，体现不同资产的流动性差异和资金活跃度，并对比上月成交变化。
  • 主力资金净流入与大宗交易明细：呈现各类底层资产和单只REIT的主力资金净流入额、连续流入天数，以及大宗交易成交额、单日最高成交情况、平均折溢价率，还原机构交易行为和资金偏好。
  • REITs相关政策梳理与风险提示：整理2025年11月国务院办公厅、国家发改委、中国证监会等部门关于REITs的政策文件和官方表态，重点收录商业不动产REITs试点征求意见稿要点，并附二级市场价格波动、政策不及预期等风险提示。

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