报告概述
本报告为房地产行业2026年度展望，由国泰海通证券发布。报告回顾了2025年行业销售与投资情况，指出销售下行处于下限、投资下行超预期；重点展望2026年，提出高质量发展下重点城市销售有望寻找均衡点，但投资修复节奏滞后。报告采用分线分析框架，对一线、二线、三四线城市分别给出销售面积、均价、金额的乐观/中性/悲观预测，并对土地购置、新开工、竣工、开发投资进行测算。此外，聚焦降息、收储和城市更新三大政策方向。报告旨在为投资者提供2026年房地产行业的趋势判断与投资参考。
报告的核心结论
2026年重点城市销售有望率先触底寻求均衡。
报告认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放，行业供给缩量提质，收储政策加码，新旧动能形成合力推动资金回暖。重点一二线城市因产业和人口支撑，补跌压力逐步释放，有望率先实现销售面积和金额的均衡。
房地产投资修复节奏滞后于销售，2026年投资增速仍承压。
开发商以销定投，在销售端尚未明显回暖的情况下，投资意愿和能力受限。报告预计2026年房地产开发投资增速在乐观、中性、悲观情境下分别为-4.0%、-7.4%和-12.5%，投资趋稳可能要到2027年前后。
政策端需重点关注降息、收储和城市更新的落地。
报告指出，2026年行业主要压力来自投资增速不足，政策能否有效推动降息、收储和城市更新，是对行业自身投资增速不足的重要弥补。降息可降低购房资金成本，收储可去库存并优化供给，城市更新可促进有效投资。
报告回答的关键问题
2026年房地产销售会不会好转？
报告认为，2026年重点城市销售有望寻找均衡点。一线城市在乐观、中性、悲观情境下销售面积增速分别为3%、0%、-5%；二线城市分别为-3%、-8%、-13%；三四线城市分别为2%、-3%、-7%。全国销售金额同比增速乐观、中性、悲观预测分别为2.6%、-4.9%、-11.4%。整体看，销售总量有望企稳，但分化和区域差异显著。
2026年房地产投资还会继续下降吗？
是的，报告预测2026年房地产开发投资将继续下降，但降幅可能收窄。乐观情境下投资增速为-4.0%，中性为-7.4%，悲观为-12.5%。投资修复滞后于销售，开发商以销定投，在销售未明显回暖前，投资增速难有快速反转。
房地产板块当前是否值得投资？
报告指出，当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，认为板块存在低估可能。推荐关注开发类（如万科A、保利发展）、商住类（龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活）及文旅类（华侨城A）等标的。但需注意市场偏冷、二三线库存问题和收储落地不及预期的风险。
报告中的代表性数据
2025年全国商品房销售面积同比
2025年全年，实际值，略低于2024年底预测下限-6.7%，主要原因是三四线城市销售情况过于乐观。
2025年房地产开发投资完成额同比
2025年全年，实际值，低于预测下限，企业利润现金流承压、库存积压导致信心不足。
2026年房地产开发投资增速预测（中性）
2026年全年，中性情景下的预测，投资修复滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 2025年行业回顾详细分析：包括月度销售面积、金额走势，分线城市销售金额、面积占比及价格变化，以及房地产开发投资的月度分项（住宅、商业、办公）同比增速。
- 土地市场分析：土地购置费与土地成交价款的对比，土地市场缩量涨价特征，以及2025年各省市土地收储及专项债发行规模表格。
- 库存与出清周期：35城商品住宅月度可售面积及库存出清周期，分线城市（一线、二线、三四线）库存出清周期图表。
- 通胀与房价信心：CPI走势与租售比分析，百城二手房价格变化，以及“降价放量”到“价稳量稳”的过渡阶段判断。
- 降息与收储政策量化分析：房贷利率贴息假设与财政支出测算，2025年专项债收储执行情况（拟收储宗数、面积、金额及专项债覆盖比例）。
- 2026年分线城市销售与投资详细预测：一线、二线、三四线城市销售面积、均价、金额的乐观/中性/悲观假设及推导过程，房地产开发投资分项（土地购置、新开工、竣工、施工投资）的预测表格。
- 重点公司盈利预测与投资评级：万科A、保利发展、招商蛇口等13家公司的股价、市值、EPS、PE及投资评级。
- 风险提示：市场环境偏冷、二三线库存问题、专项债收储落地不及预期等风险因素。
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