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报告概述

本报告是华泰研究关于2025年中国房地产市场的专题研究，聚焦于市场在止跌回稳过程中的结构性表现。报告覆盖全国及重点城市的新房与二手房市场，从成交、价格、库存、供给等多个维度展开分析，并进一步拆解城市与企业层面的分化特征。报告采用数据驱动的方法，基于中指院、国家统计局、克而瑞、贝壳等多源数据，旨在帮助投资者识别市场中的结构性机会。通过这份报告，读者可以了解2025年房地产市场的真实运行状况，以及哪些城市和房企在调整中展现出相对优势。

报告的核心结论

2025年新房市场供需双降但斜率放缓

报告显示，2025年全国商品房销售面积同比-9%，销售金额同比-13%，降幅较2024年分别收窄4个和5个百分点。60个样本城市新房成交套数同比-16%，降幅收窄5个百分点，其中三线城市收窄最为明显，达18.3个百分点。供给侧方面，40城新推盘套数同比-9%，降幅亦收窄15个百分点，但供给收缩仍对成交形成约束。

二手房市场以价换量，一线和部分三线表现较好

2025年38个样本城市二手房成交套数约239万套，同比仅微降0.8%，一线城市同比+2.7%，三线城市同比+9.0%。但价格持续承压，70城二手房价格指数同比-6.1%，环比自9月起连续下跌。二手房市场份额进一步提升至66%，显示在房价调整背景下，二手房凭借价格优势吸引需求。

城市与企业层面呈现结构性亮点

2025年部分城市实现量价改善，如哈尔滨、沈阳等二线城市销量同比提升且价格跑赢全国，成为积极信号。企业方面，中国金茂、中建东孚、邦泰集团等房企销售金额同比提升且市占率扩大；越秀地产、保利置业尽管销售下滑，但市占率仍提升。头部房企在调整中强化竞争优势。

库存绝对水平下降但去化周期仍处高位

截至2025年12月末，80城新房库存同比-5%，但销售流速放缓导致去化周期拉长至32个月，为2010年以来最高。一线/二线/三线城市去化周期分别为22/30/42个月。二手房挂牌量先升后降，年末去化周期约9.8个月，预计2026年挂牌量增长动能趋弱。

报告回答的关键问题

2025年房地产市场止跌回稳了吗？

报告显示，2025年房地产市场整体虽仍处调整中，但边际降幅已明显收窄。全国商品房销售面积和金额同比降幅分别较2024年收窄4个和5个百分点，房价跌幅也有所收窄。市场在止跌回稳途中，但全面修复仍需等待，核心城市和部分二三线城市存在结构性机会。

哪些城市在2025年楼市中表现较好？

据报告分析，2025年北京、上海、杭州、成都等城市在2024年已实现量价改善；2025年哈尔滨、沈阳作为二线城市销量同比提升且价格跑赢全国，成为新亮点。一线城市中，二手房成交保持韧性，而三线城市新房成交降幅大幅收窄，改善型需求成为重要支撑。

2025年二手房市场为何能保持韧性？

报告指出，二手房市场通过以价换量保持成交韧性。2025年38城二手房成交套数仅微降0.8%，一线城市同比正增长。二手房价格持续调整，70城二手房价格指数同比-6.1%，价格优势吸引购房者。同时，二手房市场份额进一步提升至66%，新房供给收缩也促使需求转向二手房。

2026年房地产投资机会在哪里？

报告建议围绕四条主线关注投资机会：一是兼具好信用、好城市、好产品的三好地产股；二是依靠运营能力掌握现金流的企业；三是受益于香港市场复苏的本地房企；四是具备稳健现金流和分红优势的物管企业。核心城市和在此拥有资源获取能力的头部房企有望率先受益。

报告中的代表性数据

-16%

60城新房成交套数同比变化

2025年全年，指60个样本城市商品住宅成交套数同比降幅，较2024年收窄5个百分点。

约239万套

38城二手房成交套数

2025年全年，样本38个城市2025年二手房成交套数，同比-0.8%，其中一线同比+2.7%，三线同比+9.0%。

-6.1%

70城二手房价格指数同比

2025年12月，70个大中城市二手住宅价格指数同比跌幅，较2024年收窄2个百分点。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整市场数据与趋势图表：包括全国及分城市能级的新房成交面积、金额、套数同比变化图表，以及二手房成交走势、房价指数、库存去化周期等20余张图表，直观展示市场演变。
  • 新房市场深度分析：从供给端（土地成交、新推盘套数）和需求端（成交面积段、改善需求占比）详细拆解控增量背景下的新房市场表现，涵盖30城户型结构变化数据。
  • 二手房市场专题：分析以价换量逻辑，包括挂牌量走势、去化周期、一线城市从跑赢到跑输的房价趋势，以及二手房市场份额提升的原因。
  • 城市与企业分化研究：通过气泡图展示2024年与2025年各城市量价表现，并汇总TOP20房企权益销售金额同比及市占率变化，识别结构性亮点。
  • 库存与去化周期分析：提供80城及一线/二线/三线城市的新房库存和去化周期历史序列，以及20城二手房挂牌量和去化周期月度数据，判断市场压力。
  • 投资建议与选股框架：围绕好信用、好城市、好产品三条主线，以及运营能力、香港复苏、物管分红等维度，推荐具体个股并给出目标价和盈利预测。
  • 重点公司最新观点：包含龙湖集团、绿城中国、华润置地等13家重点公司的详细分析，涵盖业绩解读、盈利预测调整、风险提示和估值逻辑。
  • 风险提示：政策波动风险、基本面复苏不及预期风险、部分房企经营风险等，帮助投资者全面评估市场不确定性。

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