报告概述
该报告由光大证券研究所发布，聚焦2025年12月及全年中国核心城市房地产销售情况。研究对象包括光大核心30城商品住宅（不含保障房）及核心15城二手住宅，覆盖成交面积、成交均价、成交金额等关键指标，并按城市层级（一线城市、重点二线城市）进行细分分析。报告采用月度、累计同比及环比数据，并结合政策环境（如中央城市工作会议、十五五规划建议、中央经济工作会议）提供投资建议与风险提示。此报告旨在帮助投资者把握房地产市场动态，尤其是政策落地后的区域分化趋势。
报告的核心结论
2025年核心30城新房成交面积同比显著下降，均价微幅上涨。
2025年1-12月，光大核心30城商品住宅成交面积同比减少19.2%，而成交均价同比微增0.7%。这显示市场量缩价稳，高能级城市（北上广深杭蓉）均价上涨2.6%，但二线城市均价下跌2.5%，区域分化明显。
二手房市场成交面积基本持平，但均价下行压力较大。
2025年全年核心15城二手住宅成交面积同比仅下降0.7%，但核心10城成交均价同比下跌2.8%，其中一线城市均价下跌2.0%，二线城市下跌6.0%。二手房市场以价换量特征突出，尤其是二线城市。
政策持续发力，部分高能级城市有望率先实现止跌回稳。
报告指出，随着一揽子房地产政策落地和地方政府调控自主性提升，城市分化加深。北上广深杭蓉等核心城市因城市更新和需求韧性，有望逐步实现止跌回稳，而信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化。
投资主线聚焦稳健龙头、REITs及物业服务三大方向。
报告建议关注三条主线：具备片区综合开发能力和信用优势的龙头房企（如招商蛇口）；公募REIT推进下存量资源丰富的企业（如华润置地）；以及物业服务行业长期发展空间（如招商积余），受益于政策对服务消费的支持。
报告回答的关键问题
2025年核心城市新房成交面积同比变化如何？
2025年1-12月，光大核心30城商品住宅成交面积累计同比减少19.2%，其中北上广深杭蓉六城下降17.9%，其余二线24城下降19.8%。12月单月同比下降44%，但环比增长28.4%，显示年末有所翘尾。
一线城市与二线城市房价走势有何差异？
新房方面，2025年全年一线城市（北上广深杭蓉）均价同比上涨2.6%，而二线24城均价同比下跌2.5%。二手房方面，一线城市均价同比下跌2.0%，二线城市下跌6.0%。一线城市价格更具韧性，二线城市调整压力更大。
房地产政策对市场的影响体现在哪些方面？
报告提到，中央城市工作会议、十五五规划建议及中央经济工作会议均强调稳定市场、城市更新、保障房和好房子建设。政策推动区域分化加深，高能级城市通过城市更新实现结构优化，龙头房企受益于供给侧出清，物业服务行业获政策支持。
报告中的代表性数据
核心30城新房成交面积累计同比
2025年1-12月，光大核心30城商品住宅（不含保障）成交面积累计同比变化，反映全年新房市场需求收缩幅度。
核心10城二手住宅成交均价累计同比
2025年1-12月，核心10城二手住宅成交均价累计同比，其中一线城市均价34,213元/㎡同比-2.0%，二线城市15,939元/㎡同比-6.0%。
重点城市新房均价（北京）
2025年1-12月，北京新房累计成交均价及同比变化，显示一线城市中北京涨幅最大。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的新房成交面积、金额、均价月度及累计数据图表，覆盖核心30城及北上广深杭蓉、二线24城细分。
- 完整的二手房成交面积、套数、金额月度及累计数据图表，覆盖核心15城及一线、二线细分。
- 重点城市（北京、上海、广州、深圳）新房与二手房累计成交均价图表及同比变化。
- 基于中央城市工作会议、十五五规划建议、中央经济工作会议等政策的详细解读与分析。
- 三条投资主线的具体推荐标的（招商蛇口、华润置地、招商积余等）及逻辑阐述。
- 全面的风险分析，包括政策不及预期、需求不足、信用风险、房价下行、竣工风险、多元化经营风险等。
- 物业服务行业专项风险提示（人工成本、增值服务拓展、关联方依赖、外包风险）。
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