川海智库

报告概述

本报告由Houlihan Lokey发布，研究对象为欧洲房地产市场，覆盖西欧、南欧等主要区域。报告分析了2025年至2026年市场动态，包括投资趋势、资产类别表现（办公楼、零售、物流、住宅、酒店、数据中心）、ESG因素对资产估值的影响，以及宏观经济不确定性下的投资者行为。报告采用收益率追踪、定价预期调查和跨资产类别对比框架，旨在帮助投资者理解在利率高位和地缘政治风险下的资本保全与收入驱动回报策略，提供投资决策参考。

报告的核心结论

欧洲房地产投资转向收入驱动型回报

由于利率维持高位且收益率压缩空间有限，报告指出市场已不再依赖资本增值，而是强调可持续租金增长和净运营收入表现。投资者将资本保全置于首位，定价纪律回归，回报主要来自稳定的现金流而非估值提升。

“优质资产避风港”现象加剧市场两极分化

报告显示，投资者对宏观经济不确定性做出果断反应，资金涌入核心地段、符合ESG标准的新建办公楼、顶级零售和物流设施，推动这些资产租金增长和收益率收紧；而老旧、非核心的二级资产则面临价值下跌和高空置率，形成鲜明的市场分化。

可持续性成为资产流动性和估值的关键因素

ESG因素已从声誉议题转变为可量化的财务风险或机遇。报告强调，绿色建筑享受“绿色溢价”（更强的需求、更优融资条件），而未能达到能效标准的资产面临“棕色折价”和搁浅风险。欧盟指令和英国标准正迫使业主在2030年前进行资本密集型升级，否则将失去市场竞争力。

跨境资本持续流入欧洲，中东地缘政治风险构成挑战

2025年跨境资金占欧洲总投资的45%，北美、亚太投资者持续聚焦欧洲，中东资本谨慎回归。然而，2026年中东冲突导致能源价格波动和投资者信心下滑，短期内抑制乐观情绪，但欧洲的制度稳定性和监管可预测性仍使其成为全球资本配置的相对优选目的地。

报告回答的关键问题

欧洲房地产市场目前处于什么周期阶段？

报告指出，欧洲房地产正处于利率“更高更久”环境下的调整阶段，收益率压缩基本停滞，约83%的细分市场在2026年第一季度收益率稳定。市场已从依赖资本增值转向收入驱动回报，投资者更关注现金流的可持续性。同时，该阶段呈现出明显的两极分化：优质资产受追捧，二级资产承压。

哪些欧洲国家的房地产市场表现最突出？

2025年，西班牙（+40%）和比利时（+52%）投资额增长显著，德国市场趋于稳定。英国、法国和德国占据近一半投资活动。2026年，预计伦敦、马德里和华沙将引领跨境投资流入。南欧市场如意大利米兰中央商务区租金上涨约10%，罗马达历史新高。

数据中心和物流资产为何在2026年仍具吸引力？

报告显示，人工智能和云计算爆发推动数据中心需求空前，空置率创历史新低，租金显著增长，但面临电力土地稀缺和能源成本制约。物流受供应链弹性和近岸外包驱动，需求集中于高规格自动化设施。两者均受益于结构性增长，是投资者在不确定性中寻求收入稳定性的重点配置方向。

ESG合规如何影响投资者的决策？

报告认为，ESG已从可选选项变为核心要求。欧盟EPBD、CSRD和SFDR等法规要求到2030年新建筑零排放，并强制披露气候数据。不符合标准的“棕色资产”面临融资困难、价值下跌和搁浅风险。投资者在收购和资产管理中优先考虑能效升级，以避免流动性风险，同时绿色建筑能获得更优融资条件和溢价。

2026年欧洲房地产投资额预计将如何变化？

报告基于2025年投资额反弹至约1770亿欧元（同比增长10%）的背景，指出2026年第一季度表现强劲（同比增长6%），但中东冲突导致前景下调。若不确定性持续，投资活跃度可能放缓，但跨境资本和债务基金仍将支撑市场，投资额预计保持稳定但增速减弱。

报告中的代表性数据

约1770亿欧元

欧洲房地产投资额

2025年，2025年欧洲主要商业资产类别（办公楼、零售、工业与物流、仓储、酒店）的投资总额，同比增长10%。数据来源为CBRE及多家机构。

约45%

跨境资本占比

2025年，跨境资金流入占欧洲总房地产活动的比例，主要由北美和亚太投资者驱动。

1.4%

欧元区GDP增长率

2025年，实际GDP增长率较2024年的0.9%有所加速，得益于消费和投资活动支撑。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 宏观经济更新：详细分析欧元区CPI通胀、10年期政府债券收益率趋势，以及地缘政治冲突对增长和通胀的影响。
  • 筹款与投资趋势：全球非上市房地产融资数据对比，聚焦欧洲策略表现及债务策略的作用。
  • 按国家划分的投资深度分析：对英国、德国、法国、西班牙、意大利等主要国家的租金增长、收益率变动及资产类别表现进行逐一解读。
  • 资产类别表现：办公楼、数据中心、住宅、工业、零售、酒店等细分领域的供需状况、收益率变化及未来展望。
  • ESG与可持续性专题：监管要求（EPBD、CSRD、SFDR、MEES）对资产估值的影响，绿色溢价与棕色折价的量化案例。
  • 定价预期调查：按资产类别展示投资者对2026年与2025年相比的定价态度（折扣或溢价）。
  • 跨资产类别顺风与逆风矩阵：以表格形式对比各资产类别的利好与利空因素。
  • 估值与交易案例：报告末附有Houlihan Lokey执行的代表性交易（如收购融资、再融资、战略咨询）的具体数据。
  • 机构背景与资格说明：Houlihan Lokey的全球业务分布、行业覆盖及获奖情况。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

相关报告