报告概述
本报告属于光大证券“解构美国”长期研究系列。报告聚焦2024-2025年美联储降息周期下美国房地产市场的异常表现，深入剖析“供需两弱”格局的成因。报告重点分析了特朗普政府可能的住房改革路径（降低房贷成本、激活供给、降息），并评估其现实约束。同时，报告构建了基于利差的前瞻指标，用于观测美国地产周期拐点。对投资者理解美国经济与资产配置具有参考价值。
报告的核心结论
美联储降息未能有效传导至房贷利率，美国房地产仍处供需两弱。
尽管美联储累计降息175BP，但房贷利率仅小幅回落至6%以上，远高于存量房贷利率均值4.3%，导致成屋“锁仓效应”持续，供给偏紧；同时高房价抑制需求，形成负向循环。
特朗普房改难以短期逆转房地产供需结构，2026年预计弱复苏。
特朗普房改路径包括延长房贷期限、转移抵押贷款、释放联邦土地等，但受制于立法、司法约束、建设周期滞后及关税风险溢价，大幅降息难以快速传导至房贷利率，基准判断2026年美国房地产维持弱复苏。
5%左右的房贷利率或是美国地产周期启动的指标。
通过利差指标分析，当现有房贷利率与存量房贷利率利差回落至90-100BP时，住房销售有望恢复至疫情前水平。若存量利率维持4.3%，则房贷利率需降至5.2%-5.3%，对应10年期美债利率约3.2%-3.3%。
关税政策与债务问题长期推高美债利率，压制地产复苏。
特朗普关税下的“再通胀”叙事和美国债务危机下的“去美元化”叙事，持续推高10年期美债利率中的期限溢价，使得房贷利率对降息敏感度下降，导致传统降息传导路径失效。
报告回答的关键问题
为什么美联储降息后美国房地产市场依然疲弱？
核心原因是房贷利率降幅有限。尽管美联储累计降息175BP，但关税再通胀与债务风险推高美债长端利率，房贷利率仍维持6%以上，远高于存量房贷利率均值4.3%，导致成屋“锁仓效应”和供给短缺，房价高涨进一步压制需求。
特朗普房改会通过哪些途径影响房地产市场？
报告推测特朗普房改沿三条路径：一是降低房贷成本，如延长贷款年限至50年、推出可转移抵押贷款；二是激活供给，如宣布国家紧急状态释放联邦土地、豁免建材关税；三是推动美联储进一步降息。但这些政策面临立法、司法和建设周期约束。
2026年美国房地产周期能否迎来复苏？
报告基准判断2026年美国房地产仅为弱复苏。因为大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端受制约，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，供需结构难以短期逆转。但若通胀下行超预期或房改力度大，复苏节奏可能加快。
如何观测美国房地产周期的拐点？
报告构建了“现有房贷利率-存量房贷利率”利差作为前瞻指标。该利差领先住房销售1-2个季度。当利差回落至90-100BP时，住房销售有望恢复至疫情前水平，对应房贷利率约5.2%-5.3%，10年期美债利率约3.2%-3.3%。
报告中的代表性数据
美国房贷利率与存量房贷利率利差
2023-2025年，报告指出该利差长期在200-300个BP区间震荡，大幅压制供需表现。当利差回落至90-100BP时，可能触发地产周期启动。
存量抵押贷款利率均值
2025年Q2，该利率为美国存量抵押贷款利率均值，用于与现有房贷利率比较，计算利差。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 详细分析2024-2025年美联储降息周期下美国房地产“供需两弱”的具体表现，包括新房、成屋销量、抵押贷款规模、建筑投资等数据图表。
- 深入探讨房贷利率降幅有限的根本原因，通过拆解10年期美债利率为实际利率、通胀因子和风险溢价因子，揭示关税与债务危机的长期影响。
- 系统梳理特朗普住房改革的三条可能路径（降低房贷成本、激活供给、降息），并评估每项政策在立法、司法和实际操作中的可行性。
- 构建基于“现有房贷利率-存量房贷利率”利差的前瞻指标，并测算地产周期启动所需的房贷利率与美债利率水平。
- 分析美国居民部门杠杆率、青年失业率等数据，论证居民加杠杆空间及中低收入群体可负担性困境。
- 评估关税对建筑建材成本的具体影响，引用美国进步中心等机构估计的关税导致新建房屋减少数量。
- 探讨美联储独立性受冲击下，大幅降息对长端利率的潜在传导效果及风险。
- 风险提示部分涵盖全球大宗商品价格波动和美国经济超预期衰退等潜在风险。
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