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报告概述

本报告为中信建投证券关于社会服务与商业贸易行业的动态研究报告。研究对象涵盖免税、酒店、餐饮、景区、跨境电商等多个消费服务子行业。报告覆盖范围包括上海机场免税招标进展、全国零售业创新发展大会政策解读、各子行业经营数据跟踪（如韩国免税销售额、酒店RevPAR、社零数据）以及重点公司经营动态。报告采用数据分析与政策解读相结合的方法，旨在为投资者提供行业趋势判断和投资参考，帮助理解当前消费服务行业的结构性变化与投资机会。

报告的核心结论

上海机场新免税合同激励做大销售额

上海机场招标候选公示，中免预计独立获取浦东T2+S2及虹桥T1标段，股东权益从51%提升至100%。新合同采用固定租金+提成租金模式，固定租金7亿元，提成比例从18%-36%降至15%-24%，鼓励运营方提升销售规模。按60亿元线下销售额测算，新合同有效租金率高于旧合同；当销售额达到90亿元及以上时，规模效应将显现。

全国零售业推动商业设施向场景运营转型

全国零售业创新发展大会提出，推动商业设施从空间租赁转向场景运营、生态构建。要求学习胖东来等企业经验，加快转型提升；注重下沉市场，发展新业态新模式新场景；引导线上线下深度融合，实现流量互导、体验互补、数据互通、供应链协同。

酒店行业RevPAR边际改善，供给增速放缓

2025年Q3龙头酒店集团RevPAR下滑幅度环比收窄，华住Q3 RevPAR基本打平，亚朵RevPAR同比-2.2%。供给端增速逐步下降，Q4边际持续降速。商务需求仍偏弱，但旅游需求有韧性。各集团持续强化供应链协同、数字化和品牌矩阵，中高端UE验证成为关键。

餐饮业供给侧优化，头部品牌集中度提升

截至2025年8月末全国餐饮门店超760万家，同比-1.9%，供给端出现下滑。头部茶饮品牌新开店占比从约1/3提升至Q3的55%-60%。平台补贴使单量大增，但补帖退潮后品牌效应强的头部品牌有望持续受益。餐饮连锁化率稳步提升，现制饮品连锁化率近50%。

报告回答的关键问题

上海机场免税招标新合同有何变化？

新合同替代了旧有的保底租金模式，采用固定租金（7亿元）+提成租金（比例从18%-36%降至15%-24%）。中免独立获取两个标段，股东权益从51%升至100%。该模式鼓励免税运营商扩大销售额，当线下销售额超过90亿元时，规模效应将显著体现。

零售业创新发展大会释放了什么信号？

大会强调零售业需从空间租赁转向场景运营和生态构建，推广胖东来等企业经验，注重下沉市场和新业态新模式，推动线上线下流量互导与供应链协同。这标志着政策层面对零售业转型升级的明确支持，鼓励创新和消费潜力挖掘。

当前酒店行业复苏情况如何？

2025年Q3酒店RevPAR同比降幅环比收窄，华住Q3 RevPAR基本持平，亚朵同比-2.2%。供给端增速放缓，经济型和中高端同店RevPAR下滑幅度改善。商务需求仍承压，但旅游需求有韧性。龙头集团通过加强供应链和数字化推动效率提升，中高端模型验证成为重点。

餐饮业竞争格局呈现什么特点？

餐饮供给端出现优化，门店总数同比下滑。头部品牌集中度快速提升，茶饮头部三家新开店占比从约1/3升至55%-60%。平台补贴短期推高单量，但退潮后品牌效应和供应链能力强的龙头将受益。餐饮连锁化率持续提升，现制饮品连锁化率近50%。

报告中的代表性数据

5.28亿美元

韩国免税店10月外国游客销售额

2025年10月，同比-15.4%，购物人次+0.4%，客单价-15.8%至582.74美元。

+0.8%

全国酒店周度RevPAR同比变化

2025年第49周（12.1-12.7），OCC同比-1.3pct，ADR同比+3.2%。经济型RevPAR同比-0.3%，中端RevPAR同比-0.7%。

+2.9%

2025年1-10月社会消费品零售总额同比增速

2025年1-10月，10月社零总额46291亿元，同比+2.9%（环比-0.1pct）。除汽车外消费品零售额同比+4.0%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 板块表现与投资建议：分别对免税、酒店、餐饮、景区、博彩、可选消费、跨境电商等子行业进行详细分析，给出具体投资逻辑和关注标的，如中免、华住、亚朵、海底捞、银河娱乐等。
  • 重点数据跟踪：涵盖韩国免税店销售额与客单价、酒店行业周度经营数据（OCC/ADR/RevPAR）、社会零售总额分品类增速、CPI及制造业PMI等宏观指标，配有大量图表。
  • 子行业涨跌幅与估值：详细展示休闲服务及商贸零售各子板块周度涨跌幅、PE估值水平，以及个股涨跌幅排名，帮助投资者把握市场热点。
  • 沪深港通持股动态：列出休闲服务板块港股通持股比例变化，包括中国中免、九毛九、同程旅行等，反映外资资金动向。
  • 公司动态：涵盖宋城演艺、天目湖、长白山、永辉超市、安克创新等多只个股的资本运作、业务调整等重要公告，提供微观层面信息。
  • 行业动态：汇总近期休闲服务（如大韩航空中国航线增长、深圳机场旅客量突破、邮轮产品增长）和商业贸易领域新闻（如沃尔玛转板、盒马产地仓启用、永辉胖东来模式调改），展现行业最新趋势。
  • 风险提示：列出离岛免税不及预期、酒店展店压力、行业竞争加剧、渠道扩张风险、居民消费倾向下降、美元降息不确定性等风险因素，为投资决策提供参考。
  • 分析师简介及评级说明：介绍首席分析师刘乐文、分析师陈如练的背景及过往荣誉，并附有股票及行业评级标准说明。

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