AI时代下，泰国数据中心蓬勃发展——房地产海外研究
中国银河证券股份有限公司（中国银河证券研究院）2026-07-0413 页
报告概述
本报告聚焦AI驱动下泰国数据中心产业的崛起，分析其成为东盟区域数据中心核心枢纽的原因，覆盖投资规模、政策推动（如Direct PPA试点和“泰国投资快速通”计划）、土地销售趋势以及对工业地产开发商的结构性利好。报告采用行业动态研究与案例分析相结合的方法，为投资者理解数据中心作为工业地产新方向提供参考，并探讨泰国的实践对中国房地产开发商的引导意义。
报告的核心结论
泰国正崛起为东盟区域数据中心核心枢纽。
随着AI负载增长、云服务普及和数字化转型，叠加本地数据主权需求，泰国凭借充足的工业用地、灵活扩容的配电容量、较低成本及成熟基础设施，成为全球超大规模云厂商的外拓首选，2025年BOI受理投资申请总额创历史新高。
Direct PPA政策是数据中心投资的关键推手。
泰国推出总规模2000兆瓦的数据中心Direct PPA试点，允许私营公司直接买卖绿电以吸引全球科技巨头，同时公用事业绿色电价（UGT）计划为大型用户提供即时低风险的可再生能源，有效缩短项目落地周期。
数据中心投资催生工业地产商双引擎增长模式。
数据中心对工业土地的需求带动土地销售增长，如WHA公司2026年一季度土地销售金额已超2025年全年；同时工业地产商通过提供水、电等公用事业服务获取可持续经常性收入，形成土地销售与公用事业收入的双轮驱动。
数据中心投资有望成为泰国吸引FDI的主要驱动力。
2024年以来数据中心投资申请爆发式增长，BOI积极解决电力供应等障碍，并推出“泰国投资快速通”计划提升审批效率，预计2026-2030年数据中心需求继续上行，数字产业投资持续领跑。
报告回答的关键问题
泰国为何能成为数据中心核心枢纽？
泰国具备充足工业用地、灵活扩容的配电容量和较低综合成本，电力与光纤网络完善，且位处东盟地理中心。相比新加坡受土地电力制约，泰国成为超大规模云厂商外拓首选，叠加BOI积极政策和清洁能源改善，有效缩短项目落地周期。
Direct PPA试点如何助力数据中心投资？
泰国推出总规模2000兆瓦的Direct PPA试点，允许私营公司直接买卖绿电，专门面向已获BOI扶持且IT负载不低于50兆瓦的数据中心。此举满足谷歌、微软等企业100%清洁能源要求，破解电力瓶颈，结合UGT绿色电价计划，快速推动项目落地。
工业地产商如何从数据中心建设中受益？
数据中心催生超大规模云服务商对工业土地的需求，WHA、AMATA等开发商土地销售规模提升，2024年至2026年一季度WHA土地销售中42%客户为数字与科技产业。此外，开发商通过提供冷却用水、电力等公用事业服务获得稳定经常性收入，降低土地销售周期性波动影响。
泰国数据中心投资前景如何？
2025年BOI受理投资申请总额创历史新高，数字产业投资领跑。2026年一季度数字产业投资申请同比增长823.4%，TikTok System等超大型项目获批。BOI持续推进电力规划和审批改革，预计2026-2030年需求将继续上行，数据中心投资有望成为FDI主要驱动力。
报告中的代表性数据
1.8767万亿泰铢
BOI受理投资申请总额
2025年，同比增长67.2%，创历史新高，数字产业和电子产业贡献主要增量。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 泰国跻身东盟核心数字枢纽的详细分析，包括区位优势、政策环境、基础设施及投资规模对比。
- 泰国数据中心投资规模显著扩大的历史数据与趋势图，涵盖2016-2026年Q1数字产业投资占总投资申请额比重及获批投资额变化。
- 直接购电协议（Direct PPA）试点的具体架构与实施条件，以及公用事业绿色电价（UGT）计划的分期方案与适用场景。
- “泰国投资快速通”计划（Thailand FastPass）的机制介绍，包括审批效率提升目标、已解决问题及对电力保障的协同作用。
- 数据中心土地销售规模提升的案例分析，聚焦WHA和AMATA两家工业地产商的土地销售数据、客户结构及业绩驱动。
- 数据中心催生数字生态产业系统的讨论，涵盖AI开发延伸的行业数字化转型、云服务商聚集效应及对工业地产开发商的长期利好。
- 投资建议部分，对比泰国工业地产商模式，提出对中国房地产开发商在数据中心建设与运营方向上的参考意义。
- 风险提示，包括全球宏观经济、泰国经济、外资引入、数据中心发展、数字产业、土地销售及电力系统的潜在风险。
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