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报告概述

本报告为华创证券发布的房地产行业周报，覆盖2026年第5周（1月26日-1月30日）的行业动态。报告分析了申万房地产指数表现、重点城市政策要闻（南京房票安置与公积金优化、天津公积金贷款额度提升、西藏商业用房贷款调整）、新房与二手房成交数据、典型公司动态（万科债务展期、招商蛇口业绩预告）以及融资端发债情况。最后提出“寻找地产alpha”的投资策略，从开发类房企、稳定红利资产、中介龙头三个方向给出建议。报告旨在帮助投资者快速把握短期市场变化与政策动向。

报告的核心结论

新房成交环比上涨，二手房成交环比微降

第5周监测20城新房日均成交面积环比增加28%，同比大增591%；11城二手房日均成交面积环比减少1%，同比增加1076%。新房受春节前推盘及政策刺激影响明显回暖，二手房则维持高位但环比小幅回落。

南京、天津放宽公积金贷款政策以刺激需求

南京推行“全城通兑”房票安置，并提高多子女家庭公积金租房提取额度、允许父母子女互助购房、延长存量房贷款年限至30年。天津将首套公积金贷款上限提至120万元，二套提至100万元，并延长二手房贷期限至30年。两地政策均旨在降低购房门槛，释放住房消费潜力。

万科中期票据展期获通过，债务风险短期缓解

1月27日万科通过两期中期票据展期议案，对40%本金先行兑付，剩余60%展期1年，次日已完成兑付。此举缓解了万科短期偿债压力，市场对房企信用风险的担忧有所减弱，但后续仍需关注销售回款与融资环境。

投资重点应转向区域深耕型房企与稳定红利资产

报告指出，新房需求下滑、库存压力及土地财政拖累下，2026年房地产销售量价仍面临下行压力。建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企（如绿城中国、滨江集团），以及具备抗周期属性的头部购物中心（太古地产）和中介龙头（贝壳-W），这些标的具备alpha。

报告回答的关键问题

2026年第5周房地产板块表现如何？

第5周申万房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业中排名第18位。A股中涨幅最大为大悦城（+17.1%），港股中中国金茂涨幅领先（+21.8%）。板块整体跑输大盘，但个股分化明显，部分区域房企和物业股表现活跃。

南京公积金新政有哪些调整？

南京新政包括：推动存量房纳入房票安置体系并试行“全城通兑”电子房票；扩大公积金按月付房租范围，多子女家庭额度提升20%；允许购房人父母或子女用公积金余额支付购房款；存量房公积金贷款最长期限延长至30年。这些措施旨在盘活市场存量、加速去库存。

万科债务展期具体进展如何？

1月27日，万科通过2022年度第四、五期中期票据展期议案，规定先行兑付40%本金及利息（不超过10万元固定兑付），剩余60%本金展期1年。次日公司公告已完成40%本金及利息支付，短期债务风险得到有效控制。

新房成交同比大增591%是否意味着市场回暖？

第5周新房成交同比大增主因去年同期为春节假期基数较低，不宜直接据此判断市场全面回暖。从年初至今累计数据看，20城新房成交同比仍减少36%，实际需求恢复仍需观察。报告提示新房需求中枢下滑、库存未解等问题依然存在。

报告中的代表性数据

26.7万方

20城新房日均成交面积

2026年第5周（1月26日-1月30日），环比增加28%，同比增加591%；年初至今累计成交668万方，同比减少36%。

30.8万方

11城二手房日均成交面积

2026年第5周，环比减少1%，同比增加1076%；年初至今累计成交868万方，同比增加8%。

10.05亿元-12.54亿元

招商蛇口2025年归母净利润预计

2025年1-12月，较上年同期的40.39亿元下降69%-75%；扣非净利润预计1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整市场数据与趋势图表：包含20城新房成交面积周度走势、11城二手房成交面积周度走势、分城市级别（一线/二线/三四线）的成交明细及同比环比增速图表。
  • 各地房地产政策详细回顾：以表格形式列出南京、天津、西藏三地政策的具体内容、发布时间及政策类型，便于对比分析。
  • 公司动态明细：包含万科中期票据展期议案条款及支付公告、招商蛇口2025年度业绩预告的具体财务数据（归母净利润、扣非净利润、每股收益等）。
  • 融资端发债明细：列出第5周主要房企发债情况，包括发行人、企业性质、债券简称、发行规模、票面利率、期限及债券类型（如一般中期票据、超短融、私募债等）。
  • 投资策略详解：从三个方向（开发类房企、头部购物中心、中介龙头）深入阐述选股逻辑，并给出具体标的建议（绿城中国、滨江集团、太古地产、贝壳-W等）。
  • 风险提示：明确提示产业与人口兑现不及预期、广义财政发力不足等风险因素，帮助读者理性看待投资机会。
  • 行业基本数据与相对指数表现：提供房地产板块股票家数、总市值、流通市值占比，以及近1个月、6个月、12个月的绝对与相对收益表现。
  • 分析师团队介绍：列明首席分析师及研究员的背景、从业经验，增强报告的专业性与可信度。

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