报告概述
本报告是2025年度城市更新活跃度观察成果，研究对象为城区常住人口超过300万的41个超大、特大城市及省会城市。报告从政府、市场、社会和实施四个维度构建指标体系，通过政府统计数据、网络信息数据和问卷调查数据，系统刻画2024年全国城市更新的整体图景，反映政策制定、企业参与、社会关注、项目实施等各方面的活跃程度，为理解城市更新发展趋势和各地实践差异提供第三方视角。
报告的核心结论
政府主导推动城市更新政策从数量增长转向质量提升
2022-2024年41城累计出台城市更新政策498项，2023年为峰值，2024年进入攻坚期。各地‘1+N+X’政策体系基本建立，33个城市（80.49%）已构建完整架构，政策重点转向土地、财税等深层次堵点问题，地方立法成效显著。
市场投资意愿减弱，盈利困境制约企业参与
2024年城市更新相关企业数量首次减少，市场主体更趋谨慎。问卷调查显示仅11%的企业城市更新项目基本盈利，投资回收期平均8.32年，60%的企业2025年投资预期低于上年或无新增计划。规划土地、行政审批、金融财税方面的政策支持亟待突破。
社会关注焦点转向民生改善，原拆原建成热门模式
2024年‘老旧小区改造’和‘城中村改造’合计占城市更新搜索量的86%，原拆原建、自主更新模式引发热议。91%的居民支持原拆原建，94%愿意为此支付资金。居民最希望在规划讨论和方案设计环节参与，实际参与度与意愿仍有差距。
实施层面规划体系完善，老旧街区成为更新新热点
2024年41城编制片区/项目级更新规划超1万个，为2023年的2.4倍。城市更新工程项目招标总额约1287亿元，基础设施改造占比最高（37.3%）。全年新开业119个更新类商业街区，约71%的街区开业后热度提升，苏州、南京、上海等城市涌现高热度网红街区。
报告回答的关键问题
城市更新政策体系目前建设到什么阶段？
截至2025年8月，41城中有33个已构建‘1+N+X’政策体系，其中2省16市出台城市更新条例，94市出台管理办法。政策制定从‘量增长’转向‘质提升’，2024年新增支持性政策聚焦土地、财税、建设等核心要素，各地政策体系基本健全并进入精准完善阶段。
老旧小区原拆原建模式能否推广？居民意愿如何？
报告显示41城居民对原拆原建的支持度高达91%，资金支付意愿达94%。北京桦皮厂胡同、杭州浙工新村等案例证明该模式可行，但需政府引导、居民自筹与市场化运作结合。当前主要瓶颈在于前期资金归集、产权处置和政策配套，多地已出台自主更新指导意见进行探索。
城市更新市场投资意愿为什么下降？
2024年城市更新相关企业数量首次下降（从4200家降至3812家），企业盈利困难是主因：仅11%的企业实现基本盈利，投资回收期平均8.32年，且60%的受访企业2025年投资预期持平或下降。政策限制多、报批报建难、项目实施不确定性高进一步抑制投资积极性。
哪些城市在城市更新活跃度方面表现突出？
北京在政策出台数量（3年37项）、政府调度、项目招标金额（138亿元）等方面全面领先；上海、深圳在市场投资（REITs发行）和社会满意度方面表现优异；广州、深圳、东莞在企业聚集度上位居前列；苏州、南京在老旧街区更新改造热度上效果显著，如苏州十全街改造后热度提升3.7倍。
报告中的代表性数据
全国城市更新项目数量与投资额
2024年，据住房城乡建设部统计，2024年全国城市更新项目共60015个，完成总投资额2.9万亿元。
41城城市更新工程项目招标总金额
2024年，2024年41个样本城市通过公开招投标方式开展的城市更新工程项目总金额约1287亿元，对地方投资拉动作用显著。
居民对原拆原建的支持度与支付意愿
2024年，基于41城6000余名居民问卷调查，91%的受访居民支持通过原拆原建推进老旧小区更新改造，94%愿意为此支付资金，反映该模式具有广泛的民意基础。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整分析框架与指标体系：报告详细阐述从政府、市场、社会、实施四个维度构建的活跃度评价指标体系，包括三级指标选取和数据来源说明。
- 各城市政策文本知识图谱分析：对28个城市更新条例、办法进行结构化知识图谱构建，展示更新对象、组织分工、规划层级、实施流程等要素的体系化特征。
- 城市更新REITs发行情况深度观察：覆盖22个发行城市的基金数量、发行规模、底层资产类型分析，并以北京华夏金隅智造工场REIT为标杆案例进行详细解读。
- 企业问卷调查分析：基于对35家城市更新企业的深度调查，包含盈利情况、投资计划、政策诉求等一手数据及交叉分析。
- 居民问卷调查分析：基于41城6000余名居民的线上问卷调查，涵盖参与意愿、支付意愿、原拆原建支持度、满意度等多维度统计数据。
- 老旧街区更新改造专题研究：基于小红书、大众点评等平台打卡数据，对2024年新开业的119个更新类商业街区进行热度、活力度、满意度量化评估，并附苏州十全街等典型案例详细分析。
- 各城市出让存量建设用地再开发数据：包含41城2024年出让存量建设用地面积、容积率、用途分类等完整统计表格及对比分析。
- 城市更新经验做法清单与获奖情况：完整列出住房城乡建设部三批可复制经验做法清单中41城入选条目，以及2024年各类城市更新奖项的获奖项目统计。
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