报告概述
本报告是2025年度城市更新活跃度观察的成果，研究对象为全国城区常住人口300万以上的35个超大特大城市和I型大城市及其他省会城市共41个样本城市。报告从政府、市场、社会、实施四个维度构建指标体系，综合运用政府统计、网络信息和问卷调查等多源数据，系统刻画各城市推进城市更新的活跃程度。政府活跃度聚焦政策制定与组织调度，市场活跃度分析企业参与和投资意愿，社会活跃度考察公众关注与参与行为，实施活跃度评估规划计划、落地实施与成果成效。通过这份报告，读者可以全面了解全国城市更新工作的整体态势、区域差异以及各主体的行为特征，为政策完善、行业决策和项目参与提供参考。
报告的核心结论
城市更新政策制定从数量扩张转向质量提升
2022-2024年41城累计出台城市更新政策498项，2023年为峰值，2024年进入攻坚期。各地“1+N+X”政策体系基本健全，33城已建立体系框架。政策重点从框架搭建转向土地、财税等关键堵点的精准破题，支持性政策更具操作性。
市场参与热度下降，盈利困境制约投资信心
2024年城市更新相关企业数量首次减少，广深地区出现10%-25%下降。企业问卷显示仅11%的企业基本实现盈利，投资回收期平均8.32年。60%的受访企业预期2025年投资力度不高于上年，市场整体观望情绪浓厚。
社会关注转向民生热点，“原拆原建”模式受追捧
城中村改造搜索热度反超老旧小区改造，占比44%。“原拆原建”模式成为社会焦点，41城居民支持度达91%，资金支付意愿达94%。北京、杭州等先行试点城市的成功案例进一步推高了公众认同与参与热情。
存量用地再开发规模收缩，老旧街区更新成为新增长点
2024年41城出让存量建设用地总面积同比下降26%，容积率普遍下降，传统拆建模式趋于尾声。与此同时，119个更新类商业街区开业，其中71%开街后热度显著提升，苏州十全街等成为“网红”街区，有力带动了消费与活力。
报告回答的关键问题
城市更新活跃度如何衡量？
报告从政府、市场、社会、实施四个维度构建指标体系。政府活跃度考察政策制定与组织调度；市场活跃度关注企业数量、投资意愿及REITs等；社会活跃度监测舆情热度、居民参与度和责师制度；实施活跃度评估规划计划、存量用地开发、工程项目及成果成效。数据来源包括政府统计、网络信息和问卷调查。
2024年城市更新政策有哪些新变化？
2024年城市更新政策出台从“数量爆发”转向“质量提升”，各地“1+N+X”政策体系基本健全。政策热点向老旧街区、城中村改造倾斜，同时土地、财税等支持性政策大幅增加。此外，2024年城中村改造政策扩围，推动多地出台专项政策，如广州、深圳等6市已出台城中村改造相关法规。
哪些城市在城市更新方面表现最活跃？
从政策制定看，北京、重庆、沈阳、杭州等城市领先。从市场参与看，深圳、广州、东莞等广东城市企业占比高，但2024年出现下滑。从社会关注看，北京、上海、广州、深圳等一线城市热度最高。从实施看，北京、广州工程项目投资额居前，重庆、东莞片区规划数量最多。综合来看，北京、上海、深圳、广州等头部城市活跃度持续领先。
老旧小区“原拆原建”模式为何受欢迎？
“原拆原建”模式能彻底解决老旧小区房屋老化、设施不全等核心痛点，让居民原地获得全新住房，资产价值显著提升。报告显示41城居民对该模式的支持度高达91%，资金支付意愿达94%。北京、杭州等地的成功案例（如桦皮厂胡同8号、浙工新村）进一步增强了公众信心，使“自己的家园自己建”成为社会共识。
城市更新资金从哪里来？
城市更新资金渠道包括中央财政补助、地方政府专项债券、政策性银行贷款、REITs等市场化融资工具以及居民自筹。报告指出，REITs已在北京、深圳等19个城市发行，但受限于资产权属和现金流稳定性，覆盖面有限。企业问卷显示，税收减免、政策性资金支持和土地价款优惠是市场主体最期待的政策方向。
报告中的代表性数据
全国城市更新项目数量与投资额
2024年，根据各地上报住房城乡建设部数据，2024年全国城市更新项目总数60015个，完成总投资额2.9万亿元。
41城城市更新工程项目招标总金额
2024年，2024年41个样本城市通过公开招投标方式开展的城市更新工程类项目招标总金额约1287亿元，其中北京最高（138亿元），广州次之（约111亿元）。
居民对老旧小区“原拆原建”支持度与支付意愿
2024年，根据对41城6000余名居民的问卷调查，支持通过“原拆原建”推进老旧小区更新的居民占比91%，愿意为此支付资金的居民占比94%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 政府活跃度：包含2022-2024年41城政策出台数量、政策体系搭建情况、政策知识图谱分析，以及会议、调研等组织调度数据。
- 市场活跃度：涵盖城市更新相关企业数量变化、注册资本分布、企业问卷（盈利情况、投资意愿、政策诉求）以及REITs发行分析。
- 社会活跃度：包括百度指数搜索热度、居民问卷（参与意愿、支付意愿、原拆原建支持度）、责任规划师制度建立情况、城市更新社会组织名单。
- 实施活跃度：详列市级更新规划/行动计划、片区/项目级规划数量、存量用地出让数据（面积、容积率、用途）、工程项目招投标分类金额。
- 老旧商业街区更新成效：119个更新类商业街区开业情况、小红书热度变化、城市活力度分析（以苏州姑苏区为例），以及居民/商户/游客满意度。
- 城市更新经验与获奖：住房城乡建设部可复制经验做法清单（第三批）纳入情况、41城各类城市更新奖项获奖项目统计。
- 结论与展望：基于四维度综合分析，总结“稳中有进”态势，并对“十五五”城市更新工作提出展望。
本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。
