报告概述
本报告是太平洋证券发布的房地产专题研究，围绕城市更新这一主题，系统梳理了城市发展背景、政策演进脉络、更新模式与资金来源、各地工作进展及推进难点，并在此基础上提出投资建议。报告主要以政策文件和统计数据为依据，通过对中央和地方政策、融资工具、地方实践案例的分析，为投资者理解城市更新行业提供框架性参考。
报告的核心结论
我国城市发展正从增量扩张转向存量提质增效
报告指出，我国城镇化已进入稳定发展期，城市发展逻辑从大规模增量扩张转为存量提质增效，这构成城市更新行动的时代背景。理解这一转变，有助于把握当前房地产和城市政策的底层逻辑。
城市更新迎来首个国家级五年专项规划
2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域首个以五年规划形式出台的国家级专项顶层设计。规划设置量化目标、重点任务和重大工程，标志着城市更新从阶段性部署转向目标量化、任务分解和政策机制配套的新阶段。
城市更新资金支持体系趋于多元
报告依据《城市更新统计调查制度》梳理了国家预算资金、社会资本和其他资金三类来源，并指出中央预算内投资、专项债、超长期特别国债和基础设施REITs等工具共同构成融资体系。多元资金渠道是城市更新项目可持续推进的重要保障。
资金、协调与产业运营是城市更新三大难点
城市更新项目前期投入大、周期长、现金流回流慢，民生类项目市场化融资门槛偏高；项目涉及政府、平台公司、开发主体和居民等多方利益，协调难度大；不少区域缺乏系统产业规划，可持续盈利能力不足。这三大难点制约着城市更新的推进。
城市更新高质量发展利好国企开发商
城市更新项目改造体量大、占用资金多，对实施主体能力要求高，而民营房企现金流紧张局面有待缓解。因此，资金充裕、项目经验丰富、资源优势明显的国企开发商，尤其是已提前布局当地城市更新的国企，将在此轮发展中受益。
报告回答的关键问题
城市更新有哪些模式？
报告将城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类。三种模式在实践中相互结合，早期城市更新以拆除重建为主，成熟阶段更强调有机更新和综合整治。不同模式对应不同的运作、投融资和企业参与方式，为地方政府和开发商提供了路径选择。
城市更新资金从哪里来？
报告依据《城市更新统计调查制度》将资金来源分为国家预算资金、社会资本和其他资金三大类。国家预算资金包括中央预算内投资、地方政府债券等；社会资本涵盖产权单位、运营主体、居民出资和金融机构信贷；其他资金包括国债、超长期特别国债等。中央和地方的专项支持也在持续加码。
《城市更新“十五五”规划》的主要目标是什么？
规划提出到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。规划还明确了城镇危旧房改造、老旧小区改造、城中村改造等10项量化指标，并部署了14项重大工程和行动，具有较强的可操作性。
城市更新对房企意味着什么？
报告认为，城市更新行业底层逻辑从增量开发转向存量运营，房企未来项目来源可能更多转向城市更新、旧改和低效用地再开发。由于城市更新项目资金门槛高、周期长，资金和资源优势明显的国企开发商更受益，民营房企则需缓解现金流压力并提升综合运营能力。
报告中的代表性数据
我国城市数量及城镇化率
城市数量为2024年，城镇化率为2025年底，据国家统计局数据，1949年至2024年我国城市数量从132个增至694个；2025年底常住人口城镇化率67.89%，较2011年末提高16.06个百分点，反映城镇化进入稳定发展期。
全国城市更新项目完成投资额
2024年，据住房城乡建设部数据，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，显示城市更新已形成相当规模的投资体量。
城市更新相关专项债发行规模
2025年，根据中指研究院统计，2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，同比小幅增长约2%，整体平稳扩张，其中城中村改造专项债成为核心细分领域。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 报告摘要与目录：报告开篇提供约300字的摘要，概括城市发展变革、政策梳理、模式与资金、工作进展、投资建议和风险提示六部分要点。目录清晰列出七个章节，便于读者快速定位城市更新政策时间线、资金来源、各地进展等具体内容，适合作为行业研究的索引工具。
- 城市发展历程与宏观数据：包含我国城市数量从1949年132个增至2024年694个的图表，以及城镇化率变化曲线和城市建设用地面积增速数据。这些图表来自国家统计局和Wind，直观展示城镇化从快速增长期转向稳定发展期的过程，为理解城市更新为何从增量走向存量提供数据背景。
- 中央及地方城市更新政策图谱：按准备（2015-2020）、实施（2020-2024）、可持续推进（2024至今）三个阶段整理了中央层面会议和文件，包括中央城市工作会议、老旧小区改造指导意见、城市体检通知等，并汇总2025年以来广东、江苏、北京、深圳等地政策，展现政策从顶层设计到地方落地的完整链条。
- 《城市更新“十五五”规划》深度解读：报告单独用一整节解读该规划，包括规划发布背景、九章结构、6个方面23项重点任务、7方面政策举措和14项重大工程，并附规划指标表，列出2025年和2030年目标值，如危旧房改造50万套、城中村改造4000个等，同时梳理了国新办吹风会上四部门的职责分工。
- 城市更新模式与资金来源对比：详细说明拆除重建、有机更新、综合整治三类模式的区别及适用阶段，并依据《城市更新统计调查制度》拆解国家预算资金、社会资本和其他资金的具体构成，包括中央预算内投资、专项债、企业自筹、居民出资、银行贷款等，帮助读者理解不同项目的融资逻辑。
- 融资数据与金融工具创新：展示2025年和2026年中央预算内投资城市更新专项规模及惠及户数，2024年以来中央财政支持城市更新行动的城市名单和补助标准，以及专项债发行规模走势。还介绍了基础设施REITs扩围至城市更新设施行业，为项目退出提供新渠道。
- “十四五”城市更新成效与地方案例：列出全国“十四五”期间老旧小区改造、加装电梯、地下管网更新、口袋公园建设等成果，并分省份展示湖北、山东、浙江、广东等地的具体完成情况。报告重点剖析上海黄浦区保屯路211弄旧住房成套改造项目，记录从开工到回搬的全过程。
- 投资建议与风险提示：基于城市更新从增量开发转向存量运营的判断，报告认为资金充裕、经验丰富的国企开发商更受益，并指出央企正加速与地方绑定城市更新赛道。最后提示房地产行业下行、更新节奏不及预期、政策落地不及预期三大风险，为投资者提供参考。
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