房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望
联合资信评估股份有限公司2026-01-1916 页
报告概述
本报告由联合资信评估股份有限公司发布，研究对象为房地产租赁经营行业，覆盖商业营业用房和办公楼两大业态。报告从宏观环境、行业政策、开发投资与销售端运行、重点城市运营表现、竞争格局、财务状况及债券市场表现等多维度进行分析，并基于2025年前三季度数据对2026年行业信用风险进行展望。报告采用定量与定性结合的方法，为投资者及相关方提供行业信用风险评估参考。
报告的核心结论
零售物业市场延续需求温和复苏与表现持续分化
报告预计2026年零售物业市场整体运营压力较2025年边际缓解，但难以全面反弹。核心城市标杆项目空置率低位，租金有望小幅增长；非核心区域项目需求稳定但增长有限；老旧或定位缺失项目面临高空置率和租金下行压力。新增供应量显著减少，市场竞争转向存量优化。
办公楼租金延续下行，空置率维持高位
受企业扩张保守、降本增效需求及新兴商务区新增供应影响，2026年办公楼市场供需失衡难以扭转。租金水平预计继续下行，业主通过灵活条款和价格策略稳定出租率，非核心资产运营压力尤为突出。
行业竞争格局加速演进，呈现高度分化与多维竞争
增量供应下降推动市场进入存量时代，资金、优质租户向头部企业集中，缺乏核心竞争力的中小企业被迫退出或被收购。头部企业通过轻资产模式（品牌输出、管理委托）扩张，行业管理权集中度显著提升。
行业财务表现预计呈现收入缓增、利润修复、现金流企稳
2026年存量项目租金收入仍有下降压力，但新项目逐步成熟带动营收增长；投资物业估值下降风险持续，公允价值变动损失挤压利润；经营活动现金流随租金收入温和增长保持稳定，投资支出因行业收缩而下降，国企及优质龙头维持低成本融资。
2026年行业整体信用风险维持稳定
2026年境内债券到期规模较小（约29.70亿元），且到期债券发行人主要为融资能力强、经营稳健的央国企，整体偿债风险可控。行业信用状况稳健，但需关注三年后集中到期高峰。
报告回答的关键问题
2026年房地产租赁经营行业信用风险如何？
报告认为，2026年行业信用风险将维持稳定。主要依据是：年内到期债券规模较小（约29.70亿元），且发行人多为央国企；行业杠杆水平基本稳定，企业投拓审慎；尽管租金下行和资产估值下降压力存在，但经营现金流基本稳定，偿债能力小幅弱化但整体可控。
商业不动产REITs对行业有什么影响？
报告指出，商业不动产REITs试点可为房地产租赁经营企业提供退出渠道，推动向轻资产运营转型；同时丰富资产配置选择，吸引长期资金入市，提升市场活跃度；通过市场化定价引导资金流向优质资产，促进行业专业化管理和存量价值提升。
一线城市零售物业和写字楼市场表现如何？
2025年前三季度，四大一线城市零售物业空置率均低于9%，深圳最低（4.6%），显示消费基本盘稳健；但租金普遍承压，北京、广州、深圳均呈下行。写字楼市场整体空置率高企（19.7%-23.1%），租金持续下行，北京空置率有所回落，而上海、广州、深圳仍处深度调整。
房地产租赁经营行业竞争格局有哪些变化？
行业竞争从以往规模和位置转向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争。头部企业提供全生命周期服务，细分领域运营商深耕区域，轻资产模式成为扩张主流。马太效应加剧，缺乏核心运营能力的企业将退出或被收购，行业集中度有望提升。
报告中的代表性数据
-11.20%
商业营业用房开发投资完成额同比降幅
2025年1-10月，2025年1-10月，商业营业用房开发投资完成额5210.77亿元，同比下降11.20%，降幅较2024年有所收窄。
25.01%
发债企业营业总收入同比增长
2025年前三季度，2025年前三季度，房地产租赁经营发债企业营业总收入同比增长25.01%，主要受益于存量项目运营优化和新项目投入运营。
0.64倍
现金类资产/短期债务
2025年9月底，截至2025年9月底，行业现金类资产/短期债务为0.64倍，较2024年底的0.49倍有所上升，但仍处于较低水平。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整报告包含2025年前三季度全国及一线城市宏观经济数据与增速对比，为行业分析提供外部环境基础。
- 报告详细梳理《住房租赁条例》及商业不动产REITs试点政策内容，解读政策对行业转型和融资渠道的影响。
- 提供全国房地产租赁经营开发投资、新开工面积、销售额等完整时间序列数据，并附有同比变化图表。
- 四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）优质零售物业和优质写字楼的租金、空置率历史走势图及对比分析。
- 行业竞争格局分析，包括企业分类、代表企业差异化策略，以及CR4等集中度指标计算。
- 发债企业财务指标分析，涵盖营业收入、利润总额、营业利润率、公允价值变动损益、资产负债率、全部债务资本化比率等。
- 短期偿债能力（现金类资产/短期债务）和长期偿债能力（EBITDA利息倍数、全部债务/EBITDA）的历年变化。
- 行业债券市场表现，包括新发行债券利率、期限结构、存续债券到期分布，以及主要发债企业概况（评级、余额）。
- 2026年行业展望，分别对零售物业、办公楼、竞争格局、财务表现及信用风险给出具体判断。
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