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报告概述

本报告是广发证券发布的房地产行业月度投资策略报告，聚焦2025年11月中国房地产市场的整体运行情况。报告覆盖新房与二手房成交、房价与库存、政策动态、土地市场、重点房企经营及资本市场表现等多个维度，并基于房管局网签、中介实时成交、克而瑞百强房企销售等数据构建分析框架。报告旨在帮助投资者快速把握月度市场趋势、识别信用风险与政策信号，并为后续投资决策提供参考依据。

报告的核心结论

2025年11月房地产市场成交趋势继续向下，新房二手房同比降幅扩大。

报告监测的46城商品住宅成交面积同比下降41.3%，降幅较上月扩大8.5个百分点；11城二手房成交面积同比下降24.9%，降幅创年内新高。受2024年“924”新政后高基数影响，市场同比表现连续回落，整体仍处于下行通道。

11月二手房价加速下行，市场景气度低迷。

报告显示，11月二手房价（中介口径）环比下降1.6%，过去6个月累计下降9.8%，年初以来下跌14%，价格加速下行。新房去化周期小幅提升至15.6个月，接近历史高位，显示库存压力有所上升。

政策处于空档期，信用风险成为市场关注焦点。

11月处于重要会议前的政策观察期，中央层面表态相对空白，但万科等房企的信用问题持续发酵。万科首次在债务到期前寻求展期，引发市场对信用风险的担忧，部分民企债券价格明显下跌，市场信心受挫。

土地市场旺季表现不佳，城投托底乏力。

11月600城商住用地出让金同比下降40.7%，旺季未能如期回升；城投拿地面积同比下降54%，市场化房企拿地也转负。核心城市土地供给成为决定整体成交表现的关键，市场冷热不均加剧。

板块估值处于历史底部，政策预期变化或带来弹性。

11月SW房地产指数下跌2.8%，跑输大盘0.4pct；16家主流A+H房企PB为0.49x，处于2016年以来3.8%分位数。报告认为行业处于低预期、低持仓状态，若12月政策指引方向变化，板块具备较大弹性与性价比。

报告回答的关键问题

2025年11月房地产成交表现如何？

整体趋势继续向下。新房方面，46城商品住宅成交面积同比下降41.3%，一线、二线、三四线分别下降42.5%、43.4%、32.6%；二手房方面，11城成交面积同比下降24.9%，降幅创年内新高。主要受2024年“924”新政后高基数影响，市场热度持续回落。

房地产信用风险对市场有何影响？

万科在11月下旬公告计划召开持有人会议审议中票展期事项，这是其首次在债务到期前寻求展期。市场对此反应剧烈，万科多只债券价格下跌并触发临停，龙湖等民企债价也受到波及，市场信心明显受挫。报告认为该事件引发对信用风险的广泛关注，但到期前展期仍被部分监管视角视为维持信用完整。

土地市场热度如何，拿地主体有何变化？

11月土地市场旺季不佳，600城商住用地出让金同比下降40.7%，重点11城同比下降46%。城投拿地面积同比大幅下降54%，市场化房企拿地亦转负，托底力度明显减弱。前11月累计，城建发展、招商蛇口、华润置地等房企拿地力度居前，核心城市供给主导土地市场表现。

房地产板块估值处于什么水平？

11月16家主流A+H房企PB估值为0.49倍，处于2016年以来的历史3.8%分位数，处于底部区间。SW房地产指数下跌2.8%，跑输沪深300。报告认为行业当前预期低、机构持仓低，若政策指引发生变化，板块具备较大弹性和性价比。

报告中的代表性数据

-41.3%

46城商品住宅成交面积同比

2025年11月，根据房管局网签数据，46城商品住宅成交面积同比下降41.3%，降幅较上月扩大8.5个百分点。

-37%

百强房企销售金额同比

2025年11月，据克而瑞数据，百强房企11月销售金额2443亿元，同比下降37%，环比下降12%。

-1.6%

二手房价环比跌幅

2025年11月，中介51城二手房成交价环比下跌1.6%，降幅与10月持平；年初以来累计下跌14%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 46城新房网签、百强房企销售、11城二手房网签及中介实时成交与来访数据，覆盖分线城市、分城市、分企业类型的详细表现。
  • 二手房价格、挂牌量、库存去化周期、开盘去化率等多维景气度指标，并包含重点城市对比表格。
  • 中央及地方政策详细梳理，覆盖城改、收储、购房补贴、公积金、十五五规划等类别，附政策原文汇总表。
  • 万科信用风险事件深度分析，包括剩余未到期信用债规模明细、债券市场反应及对民企债价的影响。
  • 全国及重点11城土地出让金、成交建面、楼面价、溢价率、流拍率等完整数据，及分线城市拿地结构。
  • 主流房企销售、拿地金额及拿地力度排名，重点公司公告与物业公司公告整理。
  • A股与港股地产板块行情回顾、各板块涨跌幅排名及个股表现，主流房企估值分析（PB、PE、PS）。
  • 广发证券地产小组股票推荐及建议关注名单，覆盖开发、物业管理、新业务类标的。

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