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报告概述

本报告聚焦2026年日本房地产市场，覆盖写字楼、物流、零售及投资市场四大板块。报告基于CBRE调研数据，分析了宏观经济环境、利率走势及政策影响，对各物业类型的供需平衡、租金趋势和空置率变化进行了预测，旨在为投资者和租户提供决策参考。

报告的核心结论

2025年商业地产投资额将创历史新高，2026年保持高位

2025年全年投资额预计超过6万亿日元，突破2007年纪录。尽管利率上升，但金融机构维持宽松信贷、租金稳步上涨，支撑投资者信心。2026年交易量预计接近2025年水平，海外基金持续加码，J-REITs和国内投资者也积极入市。

全国写字楼空置率持续走低，租金全线上涨

东京、大阪、名古屋等主要城市空置率均处于极低水平，东京全等级空置率在2025年Q3降至2.1%，Grade A空置率仅1.0%。企业因改善办公环境和扩大空间的需求强劲，叠加新供应有限，租金预计在2026年继续双位数增长，东京Grade A租金有望突破历史高点。

东京物流仓储空置率2027年将降至8%以下，租户需求扩大至全国

2027年东京新供应骤降，空置率从2025年峰值回落。大阪空置率稳定在4-5%，名古屋和福冈因新供应较大空置率短期上升。物流效率提升促使需求从东京向其他地区扩散，2027年东京占全国净吸纳量的比例将从2016年的76%降至46%。

零售市场供应极度紧张，租金涨幅向次级区域扩散

2025年Q3东京、大阪等4个核心商圈空置率为0%，平均租金已超疫情前峰值。尽管高端消费受汇率影响调整，但日用消费品需求稳健，零售商竞争激烈。2026年租金将继续上涨，品类服饰、餐饮和户外运动品牌将推动租赁需求，租户可能向次级区域或购买物业转移。

报告回答的关键问题

2026年日本房地产投资前景如何？

报告显示2026年投资活跃度将继续保持高位，交易量接近2025年创造的历史记录。利率温和上升、金融机构融资环境宽松以及租金上涨将支撑投资者信心。海外基金已宣布未来数年对日本房产投资超万亿日元，J-REITs单位价格回升也有望带动收购，但收益率利差可能进一步收窄。

东京写字楼租金还会继续涨吗？

会。东京写字楼市场供不应求，空置率极低，2025年Q3 Grade A租金同比上涨11.2%至39,750日元/坪，已超过疫情前峰值。2026-2028年新供应低于历史均值，预租率极高，预计租金将持续上升，2028年Q4 Grade A租金有望达49,750日元/坪。但2029年大量新供应可能使2027年起涨势放缓。

日本物流仓储市场有哪些新趋势？

两大趋势：一是需求从东京向地方扩散，因物流效率驱动，2027年东京净吸纳占比将低于50%；二是开发商从追求数量转向质量，受建设成本高企影响，新项目更注重选址和设施品质，东京2027年新供应仅为过去年均的30%。此外，2026年起法规要求企业设物流主管，将进一步推动选址优化。

东京、大阪、名古屋写字楼哪个更有投资价值？

东京最具投资价值：空置率最低（Grade A仅1%）、租金涨幅最大（2025年同比超10%），且未来三年供应稀缺。大阪紧随其后，空置率平稳下降，租金有望突破前高。名古屋2026年大量新供应短期推高空置率，但长期因后续无新增供应，租金仍将温和增长。

报告中的代表性数据

超过6万亿日元

2025年全年商业地产投资额预测

2025年全年，包括1亿日元以上交易，将超过2007年5.4万亿日元的纪录。

11.2%

东京Grade A写字楼租金同比涨幅

2025年Q3同比，2025年Q3东京Grade A假定可实现租金为39,750日元/坪，创2007年以来最大同比涨幅。

312,000 tsubo

东京全等级写字楼净吸纳量

2025年全年，接近1994年历史最高纪录，显示需求极为强劲。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 宏观经济环境深度分析：包括GDP增长、利率走势、CPI及贸易政策对日本经济的影响。
  • 投资市场完整数据：各类型资产（写字楼、零售、物流、住宅、酒店）的投资成交量、投资者类型（国内外、J-REITs）细分及历史对比图表。
  • 东京写字楼分等级（Grade A/B等）空置率与租金预测：涵盖2025-2028年季度预测，以及核心区与非核心区的差异化表现。
  • 区域城市写字楼市场全景：覆盖札幌、仙台、埼玉、横滨、金泽、京都、神户、广岛、高松、福冈等10个城市的新增供应、空置率及租金预测。
  • 物流仓储分区分析：东京四大子市场（东京湾、外环道、16号环线、圈央道）的新增供应、空置率及有效租金走势。
  • 零售市场租金预测与租户行业分析：Ginza等9大核心商圈空置率与租金预测，以及服饰、餐饮、户外运动等行业的租赁需求拆解。
  • 投资者与贷款机构调查结果：CBRE资本化率调查、贷款机构信贷意愿调查，以及J-REITs融资与估值指标。
  • 海外投资者动向与大宗交易案例：包括Tokyo Garden Terrace Kioicho、Tokyu Plaza Ginza等标杆交易细节，以及海外基金未来投资计划。

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