报告概述
本报告为仲量联行2026年第一季度大中华区物业市场摘要，覆盖北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、香港、台北等主要城市的甲级办公楼、优质零售地产、物流地产及酒店市场。报告分析了各物业类型的供需变化、租金走势及空置率情况，并包含深圳消费电子产业空间新需求、上海长租公寓市场韧性、香港零售业转型等专题研究。旨在为投资者、开发商及企业租户提供市场趋势判断与决策参考。
报告的核心结论
办公楼市场需求分化复苏，成本驱动型升级为主。
2026年一季度，中国主要城市甲级办公楼市场需求呈现分化复苏格局，一线城市净吸纳量达46.1万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主，企业积极把握租金调整窗口期进行搬迁升级。科技互联网行业（人工智能、游戏、消费电子等）带动需求修复，金融及专业服务保持稳健，消费及出海相关企业展现差异化需求。
零售市场温和复苏，消费电子、潮玩、运动户外业态活跃。
一季度社会消费品零售总额同比增长2.4%，服务消费领跑。消费结构呈现'K型分化'，情绪驱动与理性决策并行。消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态租赁需求保持活跃。科技品牌加速线下布局，如宇树科技入驻北京王府井银泰in88，具身机器人等数智产品成为零售新场景。
物流地产市场“以价换量”，租金深度调整，区域分化加剧。
一季度全国主要物流市场净吸纳量112万平方米，略高于新增供应。企业普遍加强成本管控，仓储网络优化与集中化布局成为主流。业主普遍采取“以价换量”策略，租金持续下行。华南及北京地区供应集中入市，去化压力显著；华东地区租金环比跌幅收窄，但同比仍跌逾15%。
香港零售业结构性转型，中端市场及体验式消费崛起。
香港零售市场正从奢侈品主导转向更均衡、租户友好的格局。本地居民和游客消费支出同步下降，北上消费与跨境电商推动零售外流。零售商通过折扣日、中低价产品及体验元素吸引消费者，2025年零售销售额小幅增长1.0%。高端服务提供商、中端零售商及餐饮运营商成为新需求来源。
报告回答的关键问题
2026年一季度中国办公楼市场租金走势如何？
全国甲级办公楼租金整体仍处调整阶段，但部分城市跌幅收窄。上海、广州、深圳等城市租金环比跌幅有所放缓，北京租金环比下降2.4%。市场表现分化加剧，已成功续租主力租户或达成出租率目标的项目议价空间收窄，而大部分业主仍保持较大议价空间，通过延长免租期、定制装修等灵活条款吸引租户。
哪些零售业态在2026年一季度扩张最活跃？
消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮是当前最活跃的零售业态。以上海为例，一季度运动服饰新开店面积占比升至8.7%，潮玩杂货占7.2%，平价餐饮驱动的正餐面积占比达28.5%。头部品牌持续开设大面积旗舰店，如迪桑特在北京华贸开设1600平米全球最大旗舰店，On昂跑在深圳万象天地开设802平米中国最大旗舰店。
深圳消费电子产业如何影响商业地产需求？
消费电子企业通过“上天、入地、出海”三条主线驱动增长，持续释放商业地产需求。办公楼方面，2025年相关企业在深租赁近8万平方米甲级办公空间，占净吸纳量约1/3；2026年一季度头部企业合计签约近2.5万平方米。零售方面，新兴技术品类品牌集中于广深核心商圈开旗舰店，成熟品类品牌则推进下沉扩张与门店升级。工业物流方面，新兴技术品类带动仓储需求，成熟品类聚焦海外仓与供应链优化。
上海长租公寓市场为何表现出韧性？
上海长租公寓市场的韧性源于两大结构性因素：一是政策持续支持，包括放宽保障性租赁住房准入、扩大租房补贴范围；二是需求结构扩大，人口持续流入、人才落户政策优化（2021-2025年年均落户人才约7.4万组）以及年轻家庭租住观念转变。截至2025年末，稳定期项目平均出租率接近90%，全年净吸纳量近5.5万套。投资市场方面，2025年成交12宗大宗交易，合计82.4亿元，保险资金等机构加速布局。
报告中的代表性数据
一线城市甲级办公楼净吸纳量
2026年第一季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市甲级办公楼市场本季度净吸纳量合计46.1万平方米。
社会消费品零售总额同比增长率
2026年第一季度，一季度社会消费品零售总额12.77万亿元，同比增长2.4%，较上年四季度加快0.7个百分点。
上海长租公寓全年净吸纳量
2025年全年，2025年全年上海长租公寓净吸纳量录得近5.5万套，截至年末稳定期项目平均出租率接近90%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 办公楼市场详细分析：包含北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、香港、台北10个城市的甲级办公楼市场指标（净吸纳量、新增供应、空置率、租金），及对未来12个月的展望。
- 零售地产市场详细分析：覆盖北京、上海、广州、深圳4个城市的优质零售物业市场供需数据、租金走势及业态活跃度描述，含核心商圈与非核心商圈的分化表现。
- 物流地产市场详细分析：涵盖北京、上海、广州3个城市的优质非保税物流仓储市场空置率、租金变化及新增供应情况，并分析第三方物流、跨境电商等需求来源的变化。
- 酒店市场详细分析：针对北京、上海、广州、深圳、香港5个城市的高端及以上酒店市场，提供入住率、平均房价、每间可出租客房收入等业绩指标，以及新增供给和未来展望。
- 专题文章一：深圳消费电子产业的空间新需求——深入分析消费电子企业“上天、入地、出海”三条增长主线如何驱动办公楼、零售及工业物流需求，并提供九大品牌在大湾区门店分布数据。
- 专题文章二：上海长租公寓市场持续彰显韧性——分析政策支持与需求结构双重驱动下长租公寓的租赁与投资表现，包含运营项目出租率、净吸纳量及大宗交易案例。
- 专题文章三：香港零售业显现早期市场转向信号——探讨消费者支出下降、北上消费与跨境电商带来的结构性转型，以及零售商应对策略和未来市场走向。
- 市场数据与趋势图表：包含各物业类型的净吸纳量、新增供应、空置率及租金指数历史走势图（2021-2026年），支持同比、环比分析。
- 研究方法与定义：明确各类物业指标的统计口径、租金类型（有效租金/净有效租金）、区域划分标准及数据来源说明。
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