报告概述
本报告由戴德梁行研究部编制，聚焦2025年第四季度天津甲级写字楼市场与优质零售市场。报告覆盖天津七大核心商圈，分析市场存量、新增供应、净吸纳量、空置率及租金水平等关键指标，并结合宏观经济背景、政策动态及未来三年供应计划，为投资者和租户提供市场洞察与决策参考。
报告的核心结论
天津甲级写字楼市场以价换量，空置率微降但租金持续下行。
2025年第四季度，市场无新增供应，业主通过灵活租赁条款和定制化装修促进去化，净吸纳量达1.2万平方米，带动空置率小幅下降0.44个百分点至34.59%。然而，以价换量策略导致平均租金环比下降2.63%至71.39元/平方米/月，租金下行压力依然显著。
2026年天津写字楼市场将迎来近三年供应高峰，去化压力加剧。
预计2026年有三个项目按期入市，新增供应19.3万平方米优质办公面积。在供过于求的背景下，市场去化难度加大，空置率可能进一步攀升。业主需继续采取灵活策略应对竞争，新兴行业如算力租赁等或将成为未来租赁需求新增长点。
天津零售市场平稳运行，首店经济持续激发消费活力。
四季度天津嘉里汇B馆带动市场存量增至287.7万平方米，净吸纳量14,500平方米，空置率微降至16.11%，租金基本稳定。首店经济表现突出，如ONE MOMENT天津首店结合线上直播引流效果明显，为市场注入新场景和体验。
未来三年天津零售市场将超50万平方米优质空间入市，商圈品质升级成主旋律。
除新建项目（如天津国金购物中心）外，城市更新政策推动老旧项目盘活改造（如T-PARCO天津悦力场）。天津市商务局提出“十五五”期间商圈建设以“转型升级”为核心，加速传统商圈提质，市场从“规模增长”转向“品质提升”。
报告回答的关键问题
2025年第四季度天津写字楼市场表现如何？
2025年第四季度，天津甲级写字楼市场无新增供应，总存量稳定在276.8万平方米。业主采取灵活租赁策略，净吸纳量1.2万平方米，空置率微降至34.59%，但平均租金环比下降2.63%至71.39元/平方米/月，市场延续调整态势。
天津零售市场未来供应主要来自哪里？
未来三年天津零售市场预计新增超50万平方米优质零售空间，主要来自南京路-滨江道-和平路等核心商圈的新建项目（如天津国金购物中心、泰达海信广场二期），以及城市更新推动的老旧项目改造（如T-PARCO天津悦力场），盘活闲置商业资源。
写字楼和零售市场的政策动态有哪些？
写字楼方面，天津市委金融办发布《天津市建设国际一流国家租赁创新示范区实施方案(2026-2030年)》，推动融资租赁及算力租赁等新质生产力业务，有望带动办公需求；同时颁布《天津市民营经济促进条例》，优化营商环境。零售方面，天津市商务局提出“十五五”商圈建设核心为转型升级，结合城市更新盘活商业资源。
首店经济对天津零售市场有何影响？
首店经济在第四季度持续发力，如潮流品牌ONE MOMENT天津首店入驻和平大悦城，通过线上直播保持高人气，实现引流效果。首店为消费者带来新鲜场景和体验，激发消费活力，成为市场亮点，有助于提升商圈吸引力。
报告中的代表性数据
甲级写字楼平均租金
2025年第四季度，基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月），环比下降2.63%。
甲级写字楼空置率
2025年第四季度，四季度空置率环比下降0.44个百分点，显示小幅去化。
优质零售存量
2025年第四季度，零售市场总存量（平方米），因嘉里汇B馆入市而增加。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 天津宏观经济概况：包含地区生产总值、人口、第三产业增长率、城镇居民人均可支配收入、房地产开发投资增长率及社会消费品零售总额等数据，并与大连、沈阳、西安、济南、青岛等城市对比。
- 主要地块成交情况：列出2025年第四季度津南区、滨海新区等区域的综合用地、商业/办公用地成交信息，包括竞得方、土地面积、总价、容积率及楼面价。
- 甲级写字楼市场详细数据：历史新增供应、净吸纳量、空置率及租金趋势图表（2015-2025年），七大核心区域（南京路、小白楼、友谊路等）的存量、平均租金和空置率数据。
- 未来写字楼供应项目：2026-2028年预计入市项目列表，如平安泰达国际金融中心、中海城市广场三期等，每个项目的区位和面积预估。
- 写字楼租赁成交分析：按产业类型划分的租赁成交比例（贸易、金融、TMT等），以及主要租赁交易案例（合生财富广场、新华国金中心等），包括租户名称和面积。
- 优质零售市场详细数据：历史新增供应、净吸纳量、空置率及首层租金趋势图表，七大核心商圈的存量、平均租金和空置率数据，以及租金最低和最高报价。
- 未来零售供应项目：2026-2028年预计入市项目，如中山印商业MALL、天津国金购物中心等，以及各区域市场新增供应按年分布图。
- 零售市场新店开幕案例：列举主要新店如毛戈平美妆、KAILAS、魔方城市书房等，并注明所在商圈和业态类型。
- 市场展望与政策分析：写字楼方面涉及租赁创新示范区实施方案、民营经济促进条例；零售方面涉及“十五五”商圈转型升级、城市更新盘活项目。
- 免责声明与公司介绍：戴德梁行全球业务概况、大中华区布局及核心服务范围。
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