报告概述
本报告由光大证券研究所编制，聚焦光大核心30城商品住宅（不含保障房）及核心15城二手住宅的销售表现，时间跨度覆盖2026年1-2月。报告通过成交金额、面积、均价等核心指标，分城市层级（一线城市与二线城市）进行同比、环比分析，并结合近期政策动向，给出房地产行业投资建议与风险提示。对于关注中国房地产市场短期走势、城市分化格局以及政策效果的投资者，报告提供了及时的数据跟踪和方向性判断。
报告的核心结论
1-2月核心城市新房成交金额同比大幅下降
2026年1-2月，光大核心30城商品住宅（不含保障）累计成交金额2,946亿元，同比减少32.7%。其中一线城市（北上广深杭蓉）下降35.7%，二线24城下降29.2%，显示新房市场整体需求偏弱，但二线城市降幅略小于一线。
核心城市二手房成交面积同比微降，均价下行明显
1-2月光大核心15城二手住宅累计成交面积2,067万㎡，同比仅下降3.6%，但成交均价同比下跌10.4%至22,071元/㎡。一线城市均价31,764元/㎡，同比-10.6%；二线城市均价15,082元/㎡，同比-9.2%，表明二手房市场以价换量特征显著。
政策持续加码，部分高能级城市有望率先止跌回稳
报告指出，2026开年《求是》集中刊文明确改善房地产预期，随着前期政策落地和地方政府自主性提升，区域分化加深。部分高能级城市可通过城市更新、政府收购和以旧换新等方式，逐步实现市场止跌回稳，竞争结构优化有助于龙头央国企巩固优势。
投资建议聚焦三条主线：稳健央国企、存量运营房企、物业服务
报告推荐关注具备片区综合开发能力和信用优势的稳健央国企（如招商蛇口、中国金茂），存量资源丰富、积极布局公募REIT的运营房企（如华润置地、上海临港），以及受益于物业服务提升行动的物业公司（如招商积余、华润万象生活）。
报告回答的关键问题
2026年1-2月全国核心城市房地产市场表现如何？
报告显示，1-2月光大核心30城新房成交金额同比大幅下降32.7%，成交面积同比降32.2%；核心15城二手房成交面积同比仅降3.6%，但成交均价同比下跌10.4%。整体呈现新房量价齐跌、二手房以价换量的格局，市场仍处于调整阶段。
哪个城市的二手房价格跌幅最大？
根据报告数据，1-2月一线城市中广州二手房成交均价同比下跌16.1%，跌幅最大；上海同比-12.9%，深圳同比-7.9%，北京同比-7.7%。二线城市中武汉、成都等亦有不同程度下跌，但具体数据未在摘要中详细列出。
房地产政策对市场有何影响？
报告认为，2026年政策延续稳定房地产预期基调，包括城市工作会议提出的存量提质增效、十五五规划建议中的改善型住房供给及好房子建设等。随着地方政府调控自主性提升，部分高能级城市有望通过城市更新、收购存量房等举措加快止跌回稳，但整体效果仍需观察。
投资房地产板块应该关注哪些方向？
报告建议关注三条主线：一是信用优势明显的龙头央国企，如招商蛇口、中国金茂等，受益于行业出清和竞争结构优化；二是存量资源丰富、运营能力强的房企，如华润置地、上海临港，契合公募REIT发展方向；三是物业服务企业，如招商积余、绿城服务，行业长期空间受政策支持。
报告中的代表性数据
核心30城新房累计成交金额
2026年1-2月，同比-32.7%；其中北上广深杭蓉1,522亿元，同比-35.7%；二线24城1,423亿元，同比-29.2%。
核心15城二手住宅累计成交面积
2026年1-2月，同比-3.6%；其中一线城市718万㎡，同比-6.9%；二线城市1,350万㎡，同比-1.8%。
核心10城二手住宅累计成交均价
2026年1-2月，同比-10.4%；一线城市31,764元/㎡，同比-10.6%；二线城市15,082元/㎡，同比-9.2%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整报告包含12个图表，展示核心30城新房及核心15城二手房成交金额、面积、均价的月度与累计走势及同比变化。
- 详细列出了北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房与二手房累计成交均价及同比变动。
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