报告概述
本报告汇编了江苏省9个城市更新产权归集典型案例，涵盖南京市、扬州市、常州市、苏州市、无锡市、徐州市等地。案例涉及多元主体与单一主体、拆除重建与原址翻建、保留建筑等多种更新模式，针对产权确认困难、物权转移复杂、税费负担重等共性问题，总结了权利确认、资产划转、带建筑挂牌、共同委托等应对措施及评析。为各地推进城市更新中的产权归集工作提供实践参考。
报告的核心结论
产权归集是城市更新的关键难点。
报告指出，城市更新中普遍面临权利主体确认难、物权变化复杂、权证不齐、税费负担重等问题，产权归集直接影响项目推进效率和居民参与意愿，需要创新路径和政策支持。
多元主体模式需创新权利确认和归集方式。
对于涉及个人、企业、公房等多权利主体的项目，报告展示了通过“三级确认”、公证继承、公房购买确认、改制企业资产认定等方式明晰权利人，并采用共同共有、共同委托实施主体等方法归集产权，避免多次转移税费。
单一主体模式可通过征收、收储等实现高效归集。
报告案例显示，对于产权相对集中的项目，通过政府征收、土地储备、二级市场转让、带建筑挂牌出让等方式，可将分散产权统一归集至单一主体，有利于统一规划和开发，但需注意税费和权利延续问题。
保留建筑产权归集需突破常规登记路径。
部分案例中，历史建筑或保留建筑因无法拆除重建，通过“带建筑挂牌”、收储后定向转让、国有平台代管等方式，实现房地一体登记，但存在规划核实、消防鉴定等政策衔接难点，需进一步研究对策。
简化流程和降税减负可有效提升更新意愿。
报告指出，通过组成权利人共同体、冻结原产权证书、统一委托实施主体等简化环节，以及探索税费减免、金融支持等政策，能降低更新成本，提高权利主体参与城市更新的积极性。
报告回答的关键问题
城市更新中产权归集面临哪些主要困难？
报告总结了五大困难：权利主体确认难（如继承、公房承租、企业改制未登记）、物权变化复杂（权利人退出/新增）、权证不齐（历史遗留未登记）、税费负担重（多次转移）、登记主体与立项冲突（自然人无法立项）。各案例均需针对具体困难设计应对方案。
多元主体参与更新时如何实现产权归集？
报告展示了多种路径：通过“三级确认”明晰权利人；对退出权利人补偿后注销或转移产权；新增供地通过划拨或出让给第三方；对参与更新的权利人保留土地共有权，建成后首次登记。例如南京石榴新村项目将所有权利归集至共同共有，避免多次转移税费。
保留建筑的产权如何合法归集到新权利人？
报告案例采用“先收储/征收，再带建筑挂牌出让”模式，如无锡星州花园酒店项目通过收储后定向转让；徐州沛城壹号项目通过收储后带房屋安全鉴定、消防鉴定和资产评估挂牌出让。也可由国有平台通过资产划转或买卖归集后，再以“带建筑挂牌”方式出让。
原址翻建项目中，权利主体与立项主体不一致怎么办？
报告提出对策：由全体权利人共同委托社区居委会或第三方作为立项、建设主体，并在立项文件中明确实际权利人及面积。例如苏州西墩新村项目以后塍中心社区居民委员会为立项主体，建成后仍登记至原8户权利人，但需注意规划许可主体与用地主体不一致的政策风险。
如何降低城市更新产权归集中的税费负担？
报告建议：采用权利人共同体模式，避免资产转移；通过共同共有直接变更而非买卖；利用“带建筑挂牌”出让方式统一归集；积极探索税费减免政策。例如南京化建二村项目由原权利人组成共同体直接参与更新，避免因归集到一个主体产生税费。
报告中的代表性数据
案例覆盖城市更新项目数量
截至2025年12月，报告汇编了江苏省9个城市更新产权归集典型案例，分布于南京、扬州、常州、苏州、无锡、徐州六市。
涉及居民户数（典型项目）
南京石榴新村项目，该案例涉及居民388户，其中82户异地安置、259户原地更新、其余货币补偿，是涉及权利主体最多的项目。
保留建筑面积（典型项目）
无锡星州花园酒店项目，该项目保留两幢历史建筑，建筑面积4724.84平方米，通过收储后定向转让实现产权归集。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 9个典型案例的详细背景、问题与困难分析：包括项目区位、用地面积、建筑规模、权利人构成、危房等级等基础信息，以及各项目在产权确认、登记、税费、主体确认等方面的具体困难。
- 各项目应对措施的完整阐述：涵盖权利确认方法（如公证继承、三级确认、公房购买确认）、产权归集路径（征收、收储、划拨、出让、二级市场转让）、集体土地更新中的共同委托模式等。
- 产权归集前后对比示意图：每个案例均配有更新前后权利状况示意图，直观展示宗地范围、权利人变化、新增供地、保留建筑等空间与权属关系。
- 案例评析模块：针对每个案例总结适用条件、创新点、存在问题及政策建议，如多元主体共同共有模式、带建筑挂牌出让、权利冻结机制等。
- 实操指导价值：报告并非理论分析，而是基于实践案例的操作性经验总结，可直接为各地城市更新部门、实施主体提供产权归集路径参考。
- 政策衔接建议：报告分析了现有政策与城市更新实际需求的矛盾，如划拨用地与经营性用途冲突、保留建筑规划核实标准缺失、登记与立项主体不一致等问题，并提出改进方向。
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