报告概述
本报告基于海通国际举办的地产专家会，聚焦2025年底至2026年初中国楼市出现的阶段性回暖现象。研究对象为此次“小阳春”的驱动因素、结构性特征（城市、房型、价格三维分化）、供需关系变化以及政策影响。报告采用专家深度解读与趋势分析方法，梳理了本轮回暖的本质（房价下跌后的性价比驱动）、主导力量（刚需）及其持续性条件，并延伸讨论了楼市回暖对居民消费信心可能产生的“分化式修复”路径。报告旨在帮助投资者和行业人士理解本轮楼市回暖的局部性、可持续性及其对消费板块的启示。
报告的核心结论
本轮楼市回暖是房价下跌后的局部性修复，并非全面复苏
报告指出，2025年12月至2026年1-2月的楼市好转主要由房价大幅下跌后“跌出性价比”触发，属于局部成交回暖，集中于一线及强二线核心城市的核心区域，郊区表现仍偏弱。这种回暖高度集中于约12个核心城市，且主要体现为二手房而非新房，新房销售压力依然较大。
刚需是本轮回暖的主导力量且具备一定持续性
报告认为，随着限购放松、首付比例下降及房价调整，被压抑的刚需重新入场，包括结婚置业、人口流动带来的刚性需求以及子女教育带动的升级需求。刚需的韧性支撑了市场回暖，且二手房优于新房的表现反映了刚需对核心地段和确定性的偏好。
政策与供给端变化影响回暖持续性，但二手潜在供给压力仍存
报告提到，央行下调商业用房贷款首付比例至30%可能带来小众增量，开发商新房供给收缩是积极信号，但二手房的潜在供给（如撤牌行为）并未消失，供给压力仍需警惕。同时，过去几年“政策放松-短期好转-随后回落”的节奏提示回暖可能面临高基数挑战。
楼市回暖对消费的拉动呈“分化式修复”
报告指出，消费情绪修复取决于产业和收入状况。新产业（如AI、机器人）带来的就业和财富效应将率先提升核心人群购买力，带动中高端可选消费弹性；而工薪家庭若收入压力持续，购房意愿和消费能力会偏弱。整体消费修复路径将是核心人群领先、广谱人群滞后。
报告回答的关键问题
这轮楼市小阳春是由什么驱动的？
报告显示，本轮小阳春的本质是房价下跌后“跌出性价比”，触发部分购房者“抄底”心理，从而带来局部成交回暖。核心驱动来自价格调整、政策放松（如首付比例下降）以及刚需压抑后的释放，并非基本面全面好转。
楼市回暖集中在哪些城市和区域？
报告指出，回暖高度集中在一线及强二线/新一线城市，如上海、深圳、杭州、成都及合肥等约12个核心城市。在城市内部，回暖仅体现在核心区域优质资产板块，郊区表现仍然偏弱。二手房回暖力度明显强于新房。
楼市回暖对消费复苏有什么影响？
报告认为，楼市回暖对消费的拉动将是分化的。新产业带来的收入增长和资本市场赚钱效应会率先提振核心城市中高端消费；而工薪家庭若收入压力未缓解，消费修复缓慢。整体呈现“核心人群先修复、广谱人群偏慢”的路径。
这轮楼市回暖能否持续？
专家在报告中提示，回暖持续性存疑：2025年小阳春基数较高可能干扰同比数据；过去几年多次出现政策放松后短期好转然后回落的模式。即使核心城市二手房阶段性好转，也需对后续回落保持警惕。此外，二手潜在供给压力并未消失。
报告中的代表性数据
商业用房贷款最低首付比例
2026年1月16日宣布，央行宣布将商业用房贷款最低首付比例下调至30%，旨在支持商业物业市场，带动酒店式公寓及40年产权物业关注度，但报告认为该政策带来的增量仍属小众。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 专家对楼市回暖的城市、房型、价格三维结构分化的详细分析，包括各城市具体表现和区域浓度差异。
- 对刚需韧性的三大来源（结婚置业、人口流动、教育升级）的深度剖析和趋势判断。
- 政策端重点解读：商业用房首付下调、供地收缩、开发商拿地谨慎等信号如何影响供需格局。
- 对二手潜在供给压力的分析，包括撤牌行为背后的业主心态和实际供给弹性。
- 消费端“分化式修复”路径的具体推演，包括产业收入、财富效应、工薪家庭购买力等因素如何塑造消费复苏节奏。
- 风险提示：经济和消费走弱、行业库存累积、市场竞争加剧等潜在下行风险。
- 英文摘要（APPENDIX 1）便于国际投资者参考。
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