报告概述
本报告为中邮证券研究所发布的房地产行业周报，覆盖2026年2月2日至2月8日期间的市场动态。报告从政策层面、新房成交及库存、二手房成交及挂牌、土地市场成交以及行情回顾五个维度，系统跟踪并分析行业基本面和市场表现。政策方面，报告梳理了中央及地方的稳预期措施，包括盘活闲置土地、房票安置、收购二手房作保障房等。数据层面，报告提供了30大中城市新房成交、20城二手房成交、100大中城市土地供销及溢价率等高频指标，并结合近四周趋势进行比较。报告旨在帮助投资者快速把握一周内的行业变化，为投资决策提供数据支持。
报告的核心结论
核心城市二手房价格出现好转迹象
报告指出，在政策持续稳预期的背景下，核心城市二手房价格呈现回暖趋势，表现为挂牌价指数稳定、挂牌量环比下降，反映出市场信心逐步修复。报告建议持续跟踪二手端信心修复、挂牌/议价改善、成交结构上移的链条，以判断市场底部是否确认。
新房市场成交分化，一线城市同比大幅增长
报告数据显示，近四周30大中城市新房成交面积同比下降18.5%，但一线城市同比增长33.7%，二线城市增长16.8%，三线城市增长5.7%。一线城市去化周期仅为14.2个月，显著低于整体的19.89个月，表明核心城市需求韧性较强，市场分化明显。
二手房市场持续活跃，累计成交同比大幅增长
报告显示，2026年以来20城二手房累计成交面积同比增幅达27.8%，近四周平均成交面积同比亦增长27.8%。二手房市场成交活跃度显著高于新房，反映出在政策支持下，二手房流通性改善，成为市场交易主力。
土地市场溢价率低位波动，房企拿地趋于谨慎
报告指出，近四周100大中城市住宅类土地成交溢价率为2.21%，商服类为2.76%，均处于低位，且环比小幅下降。土地供销比方面，住宅类为1.33，商服类为1，显示供应略大于需求。这表明在行业调整期，房企拿地策略趋于保守，更聚焦核心城市优质地块。
报告回答的关键问题
近期房地产政策有哪些新动向？
报告显示，本周政策层面延续稳预期基调。中央层面，国新办强调盘活闲置土地房屋、推进农村集体经营性建设用地入市，但明确禁止用于商品住房建设。地方层面，福建出台库存超24个月暂停供地、房票安置+共有产权购房等措施；上海试点收购二手房用于保障性租赁住房；南京推动房票全城通兑。政策精准度提升，重点在于去库存和稳市场。
当前二手房市场表现如何？
报告数据显示，2026年以来20城二手房累计成交面积同比大增27.8%，近四周平均成交面积同比亦增长27.8%。截至2026年1月26日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比下降1.5%，挂牌价指数为147.05，环比持平。这反映出二手房市场成交量维持高位，价格趋向稳定，市场信心有所恢复。
新房成交为何在一线城市表现更好？
报告指出，近四周一线城市新房成交面积同比增长33.7%，远高于二线（+16.8%）和三线（+5.7%），且一线城市去化周期仅14.2个月，低于整体的19.89个月。这主要是因为一线城市人口持续流入、产业基础坚实，加上政策支持力度大（如收购二手房作保障房等），购房需求韧性更强，市场率先企稳。
土地市场溢价率下降意味着什么？
报告显示，近四周住宅类土地溢价率仅2.21%，商服类2.76%，均处于历史较低水平，且环比下降。这表明当前房企拿地意愿不强，投资更为谨慎，倾向于选择核心城市优质地块。土地市场降温也是行业调整期的正常表现，后续需关注政策对开发商融资的支持力度。
报告中的代表性数据
30大中城市新房成交面积近四周同比
截至2026年2月8日近四周平均，30大中城市近四周平均新房成交面积同比去年同期下降18.5%，但环比增长0.8%，其中一线城市同比+33.7%，二线+16.8%，三线+5.7%。
20城二手房累计成交面积同比
2026年1月1日至2月8日累计，本年累计二手房成交面积同比大幅增长27.8%，近四周平均同比亦为+27.8%，显示二手房市场活跃度显著高于新房。
住宅类土地成交溢价率
近四周平均值（截至2026年2月8日），近四周100大中城市成交住宅类土地溢价率为2.21%，环比下降0.23个百分点，表明土地市场热度较低。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 30大中城市新房成交面积及同比走势图，分一线、二线、三线城市展示周度数据与四周平均变化。
- 14城商品住宅可售面积与去化周期图表，包含一线城市去化周期对比。
- 20城二手房成交面积及同比走势图，以及全国及分线城市二手房出售挂牌量指数、挂牌价指数。
- 按户型面积（90平以下、90-144平、144平以上）分类的二手房出售挂牌量及挂牌价指数图表。
- 100大中城市住宅类与商服类土地供销比、成交楼面均价及溢价率的详细走势图表。
- 近一年A股房地产指数与沪深300指数、恒生物业服务及管理与恒生综指的走势对比图。
- 上周A股申万一级行业涨跌幅排名、港股恒生综合行业涨跌幅排名。
- 重点A股、港股房企及物业服务企业个股涨跌幅前5位及后5位列表。
- 风险提示：政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险。
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