报告概述
本报告是招商证券发布的房地产行业周度定期跟踪报告，以样本城市新房和二手房网签面积为核心指标，结合库存、土地成交、二手带看、价格调整等前瞻与佐证指标，全面反映房地产市场短期运行状况。报告覆盖39个城市新房数据和16个城市二手房数据，按一线、二线、三线城市能级分层分析，并引入贸易五省样本进行对比。报告通过高频数据追踪，帮助投资者及时把握市场边际变化，为投资决策提供依据。
报告的核心结论
新房网签同比降幅收窄，二手房同比降幅扩大
2025年12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比降幅较11月收窄9个百分点至-26%，而二手房网签面积同比降幅较11月扩大15个百分点至-30%。一线城市新房降幅收窄但二手房降幅扩大，二三线城市新房降幅收窄明显，但二手房降幅显著扩大。
中央经济工作会议对房地产定调转向“着力稳定”
2025年中央经济工作会议将房地产表述从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，并强调“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”等方向。报告认为后续可关注专项债、专项借款支持城市更新，以及公积金利率调降、额度提高等政策可能性。
净租金回报率与按揭利率之差收窄是市场筑底关键
报告指出，判断新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点是净租金回报率与按揭利率之差的收窄。同时，供应缩量预期、供给品质优化及购房者画像分化将推动新房市场供需环境较二手房更早改善。
房企风险溢价修复的四条主线值得关注
报告建议关注四条主线：业绩稳健且股息率较高的公司；短期内经营层面有积极变化的公司；债务偿付压力下降且估值较低的公司；业绩增长及分红稳定的物企。当前板块调整后PB约1.2倍，重点房企约0.7倍，部分个股距前期反弹高点空间超50%。
报告回答的关键问题
2025年12月房地产市场新房和二手房表现如何？
截至12月25日，样本城市新房网签面积同比降幅收窄至-26%，环比高于过去4年同期；二手房网签面积同比降幅扩大至-30%，但环比处于近5年同期较高水平。一线城市新房降幅-38%，二手房降幅-29%；二线城市新房降幅-18%，二手房降幅-40%。
2025年中央经济工作会议对房地产有何新定调？
会议将房地产政策表述从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”改为“着力稳定房地产市场”，新增“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等方向。报告认为后续金融工具支持城市更新及公积金政策调整值得期待。
当前房地产市场库存去化情况如何？
2025年11月，推盘未售口径去化周期较10月上升，其中一线和二线城市推盘未售库存上升，三四线城市下降。拿地未售和开工未售口径去化周期均较10月上升。整体看，库存去化压力有所增加。
二手房市场有哪些前瞻指标值得关注？
报告关注二手带看人数、挂牌价调涨占比、租金价格等指标。2025年11月，12个样本城市平均带看人数环比+0.8%，同比-11.9%；挂牌价调涨占比为5.4%，同比降幅收窄；北京、广州、深圳二手成交价格同比降幅扩大，租金表现各异。
报告中的代表性数据
样本城市新房网签面积同比
2025年12月1日-25日，39个样本城市新房网签面积同比降幅，较11月收窄9个百分点。
样本城市二手房网签面积同比
2025年12月1日-25日，16个样本城市二手房网签面积同比降幅，较11月扩大15个百分点。
全国土地成交建面累计同比
2025年1-11月，累计同比降幅较1-10月扩大3个百分点；成交均价同比增幅收窄至+7%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 详细的新房和二手房网签面积同比、环比图表，覆盖整体样本城市及贸易五省样本城市，按城市能级分层展示。
- 滚动网签面积分析：日均网签面积与历史同期（2019-2024年）对比，显示当前水平低于多数年份。
- 土地市场数据：1-11月累计土地成交建面、成交均价、流拍率、溢价率、土地出让金等指标的同比变化及趋势图。
- 库存去化分析：拿地未售、开工未售、推盘未售三种口径的库存及去化周期变化，分城市能级（一线、二线、三四线）呈现。
- 前瞻及佐证指标：居民新增存款趋势、居民中长期贷款趋势、二手成交价格与租金价格对比（北京、上海、广州、深圳）。
- 二手带看人数及挂牌价调涨占比：12个样本城市的月度变化及同比降幅收窄情况。
- 流动性前瞻指标：招商证券房地产组构建的货币活化指数和宏观流动性判断。
- 分析师承诺、评级说明及重要声明等合规内容。
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