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报告概述

本报告对2026年上半年中国房地产市场进行了全面总结。研究对象包括新房、二手房、租赁市场及头部房企。覆盖范围涵盖全国60城新房、27城二手房、84城冰山指数等。主要分析内容包括市场量价表现、库存去化、成交结构、租金走势及企业市占率变化。报告采用分城市能级、分面积段、分总价段等多维度框架，并结合冰山指数、利润表等工具。读者可通过报告快速把握核心城市市场韧性来源、房价止跌信号及结构性投资机会。

报告的核心结论

二手房成交延续高景气，价格止跌信号局部显现

2026年上半年，27城二手房成交122.81万套，同比+15.9%。84城冰山指数同比-2.9%，较2025年全年-13.0%大幅收窄10.1个百分点。上海房价上半年累计上涨1.6%，成为唯一实现正增长的一线城市，止跌信号从个别城市开始显现。

核心城市新房供需降幅收窄，改善型需求成主力

60城新房成交套数同比-11.3%，降幅较2025年收窄6.8个百分点，一线城市仅降3.1%。120平以上户型成交占比持续提升，30城数据中120-144平户型占比达32%，较2016年提升13个百分点，新房市场向改善型需求倾斜明显。

租金跌幅显著收窄，租售比改善为房价修复铺路

2026年上半年全国50城租金较2025年末仅下降1.4%，优于二手房价1.3个百分点。一线城市租金率先企稳，上海和深圳租金累计正增长。租售比的持续改善有望推动房价企稳修复，成为市场全面修复的前置条件。

行业集中度持续提升，头部央企份额巩固

TOP20房企权益销售金额同比-8.6%，但市占率较2025年上半年提升0.79个百分点至19.51%。中海地产、华润置地权益销售同比正增长且市占率提升明显，保利发展、招商蛇口等央企虽销售额下滑但份额仍提升，行业洗牌中强者恒强。

报告回答的关键问题

2026年上半年房地产市场整体表现如何？

2026年上半年房地产市场呈现分化格局：新房销售同比仍下降，但降幅收窄，60城新房成交套数同比-11.3%；二手房延续高景气，27城成交同比+15.9%；房价整体跌幅收窄，上海房价实现正增长；租金跌幅显著收窄，一线城市租金环比转正。核心城市表现出较强韧性。

房价止跌信号出现在哪些城市？

房价止跌信号在个别核心城市局部显现。2026年上半年，上海二手房价累计上涨1.6%，成为唯一正增长的一线城市。深圳上半年累计同比-0.7%，降幅明显收窄。北京、广州降幅也在收窄。报告指出，需关注止跌信号能否从上海扩散至更多核心城市，是判断市场全面企稳的关键。

房地产市场结构性亮点体现在哪些方面？

结构性亮点主要体现在三个方面：一是城市维度，一线城市量价表现整体占优，合肥、苏州及长三角强三线成交量积极，新兴产业布局和租金改善是重要驱动力。二是企业维度，头部央企市占率提升，中海地产、华润置地等权益销售正增长。三是成交结构，改善型需求支撑新房，刚需通过二手房释放，低总价房源占比提升。

租赁市场与房价有何关联？

报告指出，租金走势与房价显著正相关。2026年上半年，上海和深圳租金累计正增长，其房价表现也最优。全国50城租金半年累计下降1.4%，但优于二手房价1.3个百分点，租售比持续改善。租金跌幅收窄有助于提升房产回报率，从而推动房价企稳修复，是市场止跌回稳的重要先行指标。

报告中的代表性数据

+15.9%

二手房成交套数同比

2026年上半年，27城二手房实时成交122.81万套，延续高景气，二季度增速明显走阔。

-2.9%

84城冰山指数同比

截至2026年上半年末，较2025年全年-13.0%明显收窄10.1个百分点，一线城市同比-0.9%，其中上海累计上涨1.6%。

+0.79个百分点

TOP20房企市占率同比变化

2026年上半年，TOP20房企权益销售金额合计约7371亿元，同比-8.6%，但市占率提升至19.51%，行业集中度持续提升。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整的新房市场数据：包括全国商品房销售面积、金额累计值及同比，各城市能级新房销售套数同比，以及30城各面积段成交占比变化图表。
  • 二手房市场深度分析：27城二手房成交套数季度同比、年度及月度走势，25城一二手房合计成交同比，二手房市场份额变化，以及一线城市各总价段成交占比图。
  • 房价指数与挂牌量分析：84城冰山指数及月环比，一线城市二手房冰山指数同比，70大中城市二手住宅价格指数环比趋势，以及20城与一线城市二手房挂牌量及去化周期图表。
  • 库存与去化周期数据：80城及分城市能级（一线、二线、三线）的新房库存和去化周期图表，二手房挂牌量季环比及一线城市去化周期变化。
  • 租赁市场租金数据：全国50城及分城市能级的租金中位数及同比、环比图表，重点城市租金半年度环比变化，以及租金与房价涨幅相关性分析。
  • 城市与企业表现图：样本城市26H1二手房成交套数同比与二手房价累计涨幅气泡图，样本城市26H1租金累计涨幅与二手房价累计涨幅气泡图，以及2026H1权益销售金额TOP20房企权益销售金额同比及市占率同比图表。
  • 重点公司推荐一览表：包含龙湖集团、城投控股、招商蛇口、新城控股、华润万象生活、招商积余、越秀地产、绿城服务、绿城中国、建发股份、滨江集团、新鸿基地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、中国金茂的评级、目标价、EPS及PE预测。
  • 重点推荐公司最新观点：每个推荐公司的详细最新观点，包括业绩分析、盈利预测调整、目标价及风险提示，部分报告附有发布日期和全文链接。

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