“K 形分化”中的土地市场——1H26 土地市场总结

华泰研究2026-07-1218 页

报告概述

本报告对2026年上半年中国涉宅用地市场进行全面总结。研究对象为全国及分能级城市的土地供应、成交、溢价率和流拍情况，覆盖一线至三线城市及356个样本城市。报告分析了‘严控增量’政策对供求的影响，研判销售端‘K形分化’向土地市场的传导，并重点考察城市分层（头部城市‘缩圈’）和企业行为（百强房企拿地强度、聚焦核心城市）。采用中指院数据，结合图表和量化分析，为投资者理解当前土地市场格局、识别核心城市复苏潜力提供框架，并给出具体的投资推荐方向。

报告的核心结论

“严控增量”导致供求双弱，总量收缩。

1H26全国涉宅用地供应建面同比下降20%，成交建面同比下降22%，成交金额同比下降30%，降幅较2025全年明显扩大。政策强化下，一二线城市供应回撤幅度更大，二线城市成交收缩最为显著，三线城市在低基数下收缩幅度较小。

销售端的“K形分化”已蔓延至土地市场。

尽管总量收缩，核心城市热点地块竞争却更加激烈。一线城市溢价率同比提升8.2个百分点至19.8%，而二三线城市溢价率同比下滑。成交金额TOP10城市溢价率14.8%，远远领先于其他梯队城市（2%-6%），头部城市溢价率遥遥领先。

5-6月出现“点状高热”，不改总体清淡局面。

随着北上广深杭供地放量，5-6月多宗地块高溢价成交，如深圳粤海街道地块溢价率达151%。但这种‘点状高热’并未改变全国总体清淡，5-6月全国成交建面/金额仍同比-21%/-13%，三四线城市溢价率维持在2%-4%的低位。

百强房企拿地强度回落，头部房企高度聚焦核心城市。

1H26百强房企权益拿地金额同比下降34%，拿地强度回落至30%（同比-9pct），主因核心城市供地偏少偏晚，而非信心回落。TOP10房企拿地份额升至57%（2020年以来最高），且77%的权益拿地金额集中在杭州、上海、广州、深圳、北京五大核心城市。

报告回答的关键问题

土地市场为何出现“K形分化”？

报告指出，销售端的‘K形分化’已蔓延至土地市场。核心城市新房去化相对较好，吸引房企高度聚焦，但全国总量受‘严控增量’政策影响收缩，低能级城市成交清淡。房企拿地战略谨慎且趋同，预算高度倾斜于核心城市，导致核心城市热点地块竞争激烈、溢价率攀升，而多数城市热度下滑，形成分化。

2026年上半年哪些城市土地市场热度较高？

涉宅用地成交金额TOP30城市中，深圳、广州、金华、青岛、无锡、长沙、福州、石家庄、上海、杭州等土地市场热度相对更高，其中深圳和广州溢价率同比大幅提升。但一线城市中的北京，以及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等二线城市热度出现下滑。

头部房企拿地策略有何新动向？

1H26头部房企拿地强度有所回落，但更加聚焦核心城市。TOP10房企权益拿地金额中，杭州、上海、广州、深圳、北京五城占比达77%。越秀地产、国贸地产、华润置地拿地金额同比逆势提升，保利置业在城市能级和地块质量上提升最为显著。地方国企拿地份额同比提升15个百分点至47%，央国企合计占83%的拿地份额。