报告概述
本报告由中信建投证券发布，研究对象为香港房地产市场的住宅与商办两大板块，覆盖2025年市场表现及未来展望。报告重点分析了住宅成交量价回升的动力来源，包括美联储降息背景下的资产配置需求、人才政策、租售比变化等因素；同时评估了商办市场写字楼与零售物业的结构性分化现象。报告采用供求框架与历史对比方法，为投资者理解香港楼市拐点、把握开发商投资机会提供了系统参考。
报告的核心结论
香港住宅市场量价止跌回升趋势已确立
2025年前11个月一二手私宅成交54669宗，同比增长17.0%，全年有望超6万宗，创近13年次高。二手房价格自5月末低点回升6.2%，全年预计上涨4.5%。高总价房源成交占比反弹，投资性需求显著提升。
资产配置需求提升是本轮住宅回升的主因
美联储主动式降息导致中美利差收窄，美元信用衰退背景下资金寻求避险与增值，叠加港股上涨带来的财富效应，资金通过配置香港住宅平抑汇率风险。此外，人才引进、租售比改善、供地克制、撤辣政策等因素也提供支撑。
商办市场整体承压，但呈现结构性改善
写字楼租金持续下降，空置率维持在17%左右高位，但内资企业加强在港布局推升了2025年写字楼成交热度，成交宗数同比增长74.1%。零售物业整体受港人北上与网购冲击，但核心区域（中环、铜锣湾等）受益于入境旅客增长，租金和出租率表现向好。
2026年住宅成交量价预计保持升势
报告预计2026年一二手私宅成交总量同比增长7.9%至6.48万宗，二手住宅价格同比增长4.0%。资产配置需求持续、降息周期延续将支撑市场，利好土地储备丰厚的香港本地开发商。
报告回答的关键问题
香港住宅市场是否已经止跌回升？
是的。2025年3-5月住宅价格完成底部确认，5月底至今价格回升6.2%，全年预计上涨4.5%。成交量自3月起持续放量，2025年前11个月同比增长17.0%，全年有望超6万宗，达到近13年第二高水平。
本轮香港住宅量价回升的主要驱动力是什么？
主要驱动力是美联储降息背景下的资产配置需求提升。具体包括：平抑港币/美元对人民币汇率下行的影响、美元信用衰退下的资金回流、港股上行带来的财富效应。此外，人才政策、租售比提升、供地克制和全面撤辣也助推了市场回暖。
香港商办市场现状如何？
商办市场整体承压但出现结构性改善。写字楼租金下滑，空置率约17%，但内资企业买家活跃，2025年前10月成交宗数增长74.1%。零售物业整体受港人北上和网购冲击，但核心区域因入境旅客增长，前三季度租金增长2.4%，空置率仅8.0%。
2026年香港房地产市场的走势如何？
报告预计2026年住宅市场保持升势，一二手私宅成交总量将增长7.9%至6.48万宗，二手住宅价格增长4.0%。商办市场仍需消化新增供应，写字楼改造为学生公寓成为新思路，核心零售物业将继续受益于旅游复苏。
报告中的代表性数据
香港一二手私宅成交宗数
2025年前11个月，同比增长17.0%，全年预计超6万宗。
香港二手住宅价格涨幅
2025年年初至12月中旬，5月末低点至今回升6.2%，全年预计增长4.5%。
香港写字楼空置率
2025年三季度末，较2024年末提升0.1个百分点，租金前10月下降3.3%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 香港住宅市场历史成交量价数据图表，包括1994年以来中原城市指数走势、月度成交变化等。
- 住宅成交结构分析，包括不同价位段占比变化、中小型与大型单位价格对比、港岛九龙新界区域分化。
- 美联储降息周期与香港住宅价格关系的详细复盘，区分主动式与应对式降息的影响。
- 资产配置需求的三条传导逻辑详解，以及人才政策、租售比变化、供地节奏等支撑因素的量化分析。
- 2026年住宅成交量和价格预测模型，基于月度成交节奏与按揭利率等假设。
- 香港主要开发商（新鸿基、恒基、长实等）的销售与土储数据表，以及投资物业租金收入明细。
- 写字楼市场新增供应预测、空置率与租金趋势图表，以及写字楼改造为学生公寓的政策分析。
- 零售物业整体与核心区域租金、空置率对比，以及入境旅客、销货价值等宏观数据图表。
- 风险分析部分，涵盖美联储降息不及预期、经济基本面波动、政策变化等潜在风险。
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