报告概述
本报告为财通证券发布的房地产行业投资策略周报，聚焦2025年12月8日至12月14日期间房地产市场运行情况。报告覆盖新房、二手房成交面积及同环比变化，重点城市库存与去化周期，百城土地供应与成交情况，以及房地产企业信用债融资动态。报告基于高频数据统计与政策跟踪，结合中央经济工作会议及国家金融监督管理总局最新表态，分析行业短期走势并给出板块投资建议。读者可通过本报告快速掌握一周房地产市场的量价表现、政策环境与机构观点，为投资决策提供参考。
报告的核心结论
新房成交同比降幅扩大，市场仍处调整期
上周36城新房成交面积178.5万方，同比-43.0%，环比-2.5%；12月前12天累计同比-41.1%。报告指出，新房市场成交动能偏弱，同比降幅显著，显示行业整体仍处于调整通道。
二手房成交环比上升但同比下降，市场分化明显
上周15城二手房成交面积147.9万方，环比+3.2%，同比-31.8%；2025年累计同比+2.6%。二手房环比改善但同比仍降，反映市场在政策支撑下出现局部回暖，但整体需求端压力犹存。
三四线城市去化压力远超其他能级
13城新房去化周期22.7个月，其中三四线城市达70.4个月，环比增加8.0个月，远高于一线15.5个月、新一线14.1个月和二线18.0个月。报告显示低能级城市库存消化困难，区域分化加剧。
中央政策强调稳定房地产市场，控增量去库存
中央经济工作会议要求因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房；金融监管总局明确支持稳定房地产市场，发挥城市房地产融资协调机制作用。政策定调为市场提供托底预期。
房地产板块跑输大盘，个股跌多涨少
上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.6%，跑输沪深300和万得全A，在29个中信行业中排名第26。重点房企中仅8支上涨，显示市场情绪偏谨慎，板块短期承压。
报告回答的关键问题
上周全国新房成交表现如何？
上周36城新房成交面积178.5万方，环比下降2.5%，同比下降43.0%。12月1日至12日累计成交305.4万方，同比降41.1%。报告认为新房市场成交同比降幅较大，市场仍处于调整期。
二手房市场是否出现回暖迹象？
上周15城二手房成交面积147.9万方，环比增长3.2%，但同比下降31.8%。2025年累计成交同比微增2.6%。报告显示二手房成交环比改善，但同比仍下降，市场呈现分化与反复特征。
哪些城市的房地产去化压力最大？
根据报告，三四线城市去化周期高达70.4个月，环比增加8.0个月，远高于一线城市15.5个月、新一线城市14.1个月和二线城市18.0个月。三四线城市库存去化压力最为突出。
中央经济工作会议对房地产释放了什么信号？
中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，并深化住房公积金制度改革、有序推动好房子建设。金融监管总局也表示支持稳定房地产市场，构建发展新模式。
报告中的代表性数据
36城新房成交面积
2025/12/6-2025/12/12，环比下降2.5%，同比下降43.0%；12月1日至12日累计305.4万方，同比-41.1%。
13城新房去化周期
截至2025年12月12日，环比+0.8个月；其中三四线城市去化周期70.4个月，环比+8.0个月。
百城土地成交建筑面积
2025/12/8-2025/12/14，环比-0.8%，同比-29.8%；成交楼面价1548元/平，环比-4.7%，同比-20.9%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 包含36城新房成交面积及同环比走势图，并细分一线、新一线、二线、三四线城市数据，可直观对比不同能级城市表现。
- 提供15城二手房成交面积及同环比走势图，涵盖北京、深圳、杭州、苏州等重点城市，便于观察二手房市场变化。
- 包含13城库存及去化周期数据，分城市能级展示可售面积与去化周期的历史走势，帮助判断库存压力及区域差异。
- 百城土地市场数据完整，涵盖土地供应数量、规划建筑面积、成交建筑面积、楼面均价及溢价率等指标，反映土地市场冷热。
- 详细记录房地产企业信用债发行与净融资情况，包括周度发行量、偿还量及2025年累计融资规模，展示房企融资环境。
- 收录上周重点政策汇总表，包括中央经济工作会议、国家金融监督管理总局会议及地方住房公积金新政、以旧换新政策等原文要点。
- 提供房地产板块行情回顾，包括板块走势对比图、29个中信行业涨跌幅排名、重点房企涨跌幅排名及个股涨跌幅前五名单。
- 列出细分领域投资建议：内地开发商、轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）、港资开发商的具体推荐标的及逻辑。
- 包含完整风险提示，从政策放宽不及预期、销售不及预期、信用风险蔓延三个维度揭示行业潜在风险。
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