报告概述
本报告是安永与城市土地学会为全球商务区创新联合会编制的第三版全球商务区吸引力分析报告。研究对象为全球30个主要商务区，覆盖美洲、亚太及欧洲、中东和非洲三大区域、19个国家。报告延续前两版确立的二维评估方法，通过2,400项数据指标的定量分析与全球200名利益相关方调研、34位专家访谈的定性洞察，从人才、市场接近度、影响力、外部条件、办公空间、消费活力、可持续性和创新八个维度对商务区进行综合评估。报告聚焦全球商务区在疫情后复苏、经济格局演变、技术变革与可持续性压力下的角色转型，为政策制定者、投资者、开发商及企业租户提供战略参考。
报告的核心结论
全球商务区正在强势复苏，吸引力较疫情前显著提升
报告显示，63%的利益相关方认为全球商务区较2020年更具吸引力。这一判断基于2025年对135位高管的调查，印证了商务区作为全球经济指挥中心的核心地位。尽管五年前疫情引发对办公模式的质疑，但商务区通过集聚效应和生态系统优势，成功抵御了远程办公等冲击。
纽约商务区首次包揽全球前两名，传统中心仍居主导
2025年排名中，纽约曼哈顿中城和金融区分别占据第一、第二位，超越了东京丸之内、巴黎拉德芳斯和伦敦金融城等老牌商务区。报告指出，纽约的崛起体现了美国经济的广度与活力，而亚洲商务区中已有四个跻身前十，显示全球经济重心持续东移。
人才依然是商务区吸引力的首要因素，但工作模式正在转变
76%的受访者将人才视为选址时非常重要的因素。然而，混合办公模式、住房成本与交通拥堵成为新挑战。报告强调，商务区必须通过打造工作-生活-娱乐融合的复合功能环境，并提供高品质、灵活的办公空间，才能持续吸引和留住顶尖人才。
人工智能对商务区产生双重影响：既创造机遇也带来挑战
一方面，人工智能推动经济增长和相关技术岗位创造，使商务区成为高价值职能的集聚地；另一方面，自动化可能减少部分职位需求，并对办公物业需求产生冲击。报告指出，投资先进数字基础设施和促进产学研合作，是商务区确立AI领先地位的关键策略。
可持续性目标与实际行动之间存在显著差距
尽管54%的利益相关者将低碳交通视为优先事项，49%强调既有建筑改造，但仅有不到10%的受访者强烈认同商务区正有效应对净零转型和气候风险。报告认为，最成功的区域应在成本、创新与环境管理之间找到平衡，将可持续性转化为竞争力。
报告回答的关键问题
全球商务区为什么仍然重要？
报告指出，全球30个商务区汇聚了超过700万名高端专业人才，贡献了4.5万亿美元GDP，并聚集了84家《财富》全球500强企业总部。尽管疫情和远程办公带来冲击，但商务区作为企业接触客户、合作伙伴和顶尖人才的核心枢纽地位并未削弱，其集聚效应是分散网络无法复制的。
全球哪些商务区排名靠前？
根据2025年排名，纽约曼哈顿中城位居第一，纽约金融区第二，随后是东京丸之内、巴黎拉德芳斯和伦敦金融城。亚洲的北京商务中心区排名第六，新加坡市中心、首尔江南区等也跻身前十。报告还提供了八个类别的分项排名，如法兰克福银行区在可持续性方面领先。
人工智能如何影响全球商务区？
人工智能正成为经济价值和房地产需求的核心驱动力。报告显示，27%的专业人士认为在商务区推进AI试点项目至关重要。人工智能既催生了高价值技术岗位，也促使企业将高价值业务回流至科技枢纽。同时，智能化基础设施和数字孪生技术正在提升商务区的运营效率和用户体验。
全球商务区面临哪些主要挑战？
报告指出，商务区面临三大挑战：适应新经济环境和成本压力，仅9%的受访者认为企业支付了合理对价；向净零经济转型和管理气候风险，不足10%认同当前成效；以及确立创新枢纽地位，仅12%的独角兽企业扎根于商务区。此外，北美商务区普遍面临高空置率问题。
商务区如何吸引和留住人才？
报告强调，吸引人才需要综合策略：提供可负担住房和便捷交通（46%和41%的受访者视为关键），打造工作-生活-娱乐融合的复合功能区，以及建设绿色、智慧、有活力的公共空间。案例显示，北京商务中心区通过人才支持计划，曼哈顿中城通过商务改善区机制有效提升了区域吸引力。
报告中的代表性数据
利益相关方认为商务区较2020年更具吸引力的比例
2025年，来自安永与ULI于2025年6月至9月对135位高管开展的全球调查，其中25%认为显著更具吸引力，38%认为略有提升。
全球商务区空置率自2020年以来的变化
2020-2025年，报告指出，受混合办公模式、成本压力和利率上升影响，30个全球商务区的平均空置率较2020年上升4.7个百分点。
办公空间总存量
2025年，全球30个商务区共提供约1.26亿平方米办公空间，形成全球最大的办公房地产集中区，其中纽约曼哈顿中城以2,414万平方米居首。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的30个全球商务区总排名：按综合得分排列，并附2020年、2017年历史排名对比，清晰展示各商务区五年来的升降趋势。
- 八大类别分项排名：包括人才、市场接近度、影响力、外部条件、办公空间、消费活力、可持续性和创新，每个类别均有独立榜单及关键发现。
- 详细的研究方法论：涵盖样本筛选标准、指标权重分配、前沿距离法、数据来源与缺失处理方式，帮助读者理解排名背后的科学依据。
- 全球利益相关方调研结果：汇总135位高管的问卷调查数据，以及34位专家的31次深度访谈，呈现不同地区、不同职业群体对商务区现状与未来的看法。
- 四大主趋势深度分析：围绕人才优先、资产软实力与硬价值、技术双重作用、可持续性复杂性展开，每个趋势均附数据支撑和行业洞察。
- 代表性案例研究：包括纽约曼哈顿中城、北京商务中心区、伦敦金丝雀码头、巴黎拉德芳斯、旧金山金融区等全球领先商务区的实践与创新举措。
- 附录：按类别的全部排名榜单，包括人才、市场接近度、创新等各维度下的完整30名排序及具体得分。
- 附录：排名研究方法论的全面说明，逐一列出80多项指标的定义、数据维度（商务区/大都会区/国家）和对应数据来源。
- 附录：专家与利益相关方名单，包含顾问委员会成员、访谈专家名录及其机构职位，增强报告的可信度与透明度。
- 附录：主要数据来源与参考文献，涵盖牛津经济研究院、世界银行、戴德梁行、世邦魏理仕等权威机构的研究报告及统计数据。
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