报告概述
该报告是世邦魏理仕研究部发布的上海房地产市场季度回顾，覆盖2026年第二季度办公楼、零售物业、仓储物流、商务园区和物业投资五大板块。报告以供需数据、租金走势、空置率变化和交易统计为主线，结合TMT、金融、专业服务、三方物流等行业需求变化，分析各市场的阶段性特征与发展动力。报告还针对新增供应、政策调整和资产估值等变量，对下半年市场走向进行前瞻判断。对于关注上海商业地产动态的投资者、开发商、运营商和行业研究者，这份报告提供了系统性的季度数据参考和决策依据。
报告的核心结论
上海办公楼供需关系有望逐步走向平衡。
报告显示，二季度TMT重回办公楼需求首位，金融业中基金公司扩张积极，专业服务稳居第三，成为市场去化的重要支撑。2026年下半年约50万平方米新增供应入市，但供地收紧和楼宇用途调整政策正逐步缓解供应压力，市场供需关系有望进一步平衡。
上海零售物业市场韧性显现，体验式消费成为竞争焦点。
二季度新增零售面积47.2万平方米，但全市空置率仍持平于9.2%，显示市场需求具备一定承接力。零售业态中服饰、礼品玩具和珠宝饰品活跃，餐饮业态中特色茶饮和亚洲料理扩张明显。未来约76.6万平方米供应入市，业主正通过引入新兴品牌和加强体验式场景提升竞争力。
上海仓储物流市场稳步去化，租金降幅收窄并向企稳过渡。
三方物流和制造业需求共同支撑市场，二季度净吸纳量12.4万平方米，上半年累计达30.5万平方米。全市租金环比下降1.1%，降幅较上季度收窄。下半年仍将有近50万平方米新增供应，但持续性刚需预计将逐步消化新增库容，租金降幅有望继续收窄。
商务园区TMT持续主导需求，租金调整激活企业升级搬迁。
TMT行业占商务园区需求比重达48.6%，系统解决方案、芯片半导体和游戏是最活跃的细分领域。全市空置率虽因供应集中入市升至28.1%，但搬迁需求占比达44%，新设立需求占比升至16%。未来人工智能、集成电路、生物医药及高端制造预计仍是需求重要来源。
上海物业投资市场温和复苏，多元资本加速入局优质资产。
二季度共录得35笔大宗交易，交易金额144.4亿元，环比上升11.8%。办公楼资产以54%的交易金额占比领跑，其中超过八成为自用需求；零售物业和酒店分别占比26%和13%。报告认为，资产定价有望回归基本面，核心区域优质办公楼和高标仓值得关注。
报告回答的关键问题
2026年二季度上海办公楼租金还在跌吗？
还在跌，但需求正在恢复。报告显示，二季度上海办公楼全市租金报价环比下降1.2%至每天每平方米7.8元，有效租金环比下降2.3%至5.2元。同时全市净吸纳量环比上升14%至16.8万平方米，连续六个季度保持增长，TMT、金融和专业服务构成主要需求来源。
上海零售物业哪些业态开店最活跃？
服饰和餐饮是两大主力。报告指出，零售业态需求占比提升至53.1%，其中服饰品类占零售需求的25%，功能性户外品牌加快进驻核心商圈；餐饮业态占比39%，酸奶、咖啡茶饮开业活跃，特色牛乳茶、果蔬茶品牌扩张显著，粤菜及云贵川菜系也受到市场青睐。
上海仓储物流市场空置率为什么超过20%？
主要受新增供应集中入市和区域需求波动影响。二季度两个新项目带来20.2万平方米新增体量，全市空置率环比微升0.1个百分点至22.6%。金山因国补政策退坡出现退租，嘉定和青浦空置率高于25%，而浦东机场、奉贤和宝山空置率低于15%，市场分化明显。
上海商务园区哪些行业需求增长最快？
TMT是绝对主力，占比48.6%，其中系统解决方案占22.0%、芯片半导体占10.0%、游戏占9.6%。消费品零售、工业品制造业和专业服务紧随其后。报告还显示，搬迁需求占比44%，新设立企业需求占比升至16%，表明租金调整正在激发企业升级搬迁和新增设立意愿。
2026年上海物业投资市场哪些资产值得关注？
办公楼、零售和酒店是交易热点。办公楼资产以54%的交易金额占比领跑，超过八成为自用；零售物业和酒店分别占比26%和13%。报告建议关注核心区域稳定运营的优质办公楼、产业聚集板块的长租公寓，以及租金止跌企稳信号初现的高标仓资产。
报告中的代表性数据
上海办公楼净吸纳量
2026年第二季度，该季度净吸纳量环比上升14%，连续六个季度保持增长，反映TMT、金融、专业服务等行业需求持续释放。
上海零售物业空置率
2026年第二季度，环比持平，在新增47.2万平方米零售面积的背景下仍保持稳定，显示市场韧性。
上海物业投资成交总额
2026年第二季度，共录得35笔交易，交易总额环比上升11.8%；上半年累计交易61笔，交易总额273.5亿元。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 报告开篇先提供上海宏观经济运行指标，包括2026年1至3月全市GDP同比增长5.9%、1至5月社会消费品零售总额同比增长2.0%、固定资产投资同比增长7.1%，并注明数据来源，帮助读者了解商业地产所处的宏观背景。
- 办公楼板块包含新增供应、净吸纳量、空置率和租金指数图表，并细分TMT、金融、专业服务、第三方办公、酒店餐饮等行业需求占比，以及基金证券和互联网企业的扩张动向，还讨论商改酒等存量盘活策略。
- 零售物业板块列出当季主要品牌开业情况，如龙凤PRSCO、港汇恒隆广场Nordisk、前滩太古里御泰黄金等，并分析体验式消费、功能性户外品牌和新式茶饮的布局趋势，以及未来购物中心供应计划。
- 仓储物流板块呈现新增供应、净吸纳量和租金指数，分区域比较青浦、松江、宝山、金山、外高桥等子市场表现，并说明三方物流和制造业在需求端的支撑作用，以及国补退坡对区域需求的影响。
- 商务园区板块提供供需指标和租金指数，展示TMT及系统解决方案、芯片半导体、游戏等细分行业的需求占比，以及漕河泾、张江、御桥等子市场的去化分布，并提示未来供应压力与租金优势带来的需求机会。
- 物业投资板块包含大宗交易成交总额、成交笔数和各类资产占比，以及办公楼、零售、物流资本化率图表，并分析自用买家、机构投资者和地产公司的配置偏好，以及高标仓潜在的流动性修复窗口。
- 报告末尾附有免责声明和研究团队联系方式，并逐项注明不同物业类型的租金统计口径，包括租金是否含税、按建筑面积或使用面积计算、加权平均或简单平均等细节，方便读者独立核实数据。
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