房地产行业2026年5月月报

中银国际证券股份有限公司2026-06-1523 页

二手房券商证券房地产/房贷/REITs 房地产二手房成交土地溢价率百强房企城市更新

报告概述

报告对2026年5月中国房地产市场进行全面跟踪，覆盖47城新房成交、23城二手房成交、13城库存、全国土地市场及百强房企销售与拿地。采用环比、同比分析方法，结合城市能级分化与政策动态，旨在帮助投资者把握市场走势与投资机会。

报告的核心结论

5月新房成交同比由正转负，二手房环比增速由正转负。

报告显示，5月47城新房成交面积同比-0.5%，较4月下滑3.3个百分点；23城二手房成交面积环比-11.3%，成交动能明显减弱。尽管一线城市新房仍同比+16.5%，但增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，市场整体热度从3月集中释放后逐步降温。

土拍市场分化明显，核心城市高溢价与多数城市低溢价并存。

5月全国住宅类用地溢价率9.6%，环比+0.8pct，同比+5.3pct，但分化显著：上海、杭州平均溢价率分别达34%和28%，而南京、沈阳、郑州普遍底价或低溢价成交。普通地块修复仍在筑底，市场真正企稳需更多时间。

城市更新“十五五”规划发布，推动房企从开发商转向城市运营商。

5月28日发布的我国首个城市更新五年规划，明确支持民企参与，提出构建可持续投融资体系，鼓励房企转型参与城市更新。危旧房改造50万套/间、地下管网更新36.5万公里等目标较“十四五”明显提升，为行业提供新增长空间。

百强房企5月销售降幅持续收窄，但累计拿地金额同比仍下滑。

百强房企5月全口径销售额同比-1.1%，前值-11.6%，降幅明显收窄；但1-5月累计同比-17.1%。拿地方面，5月拿地金额同比+6.4%，但1-5月累计同比-43.9%，反映房企投资仍谨慎，仅核心城市优质地块受追捧。

报告回答的关键问题

2026年5月房地产市场整体表现如何？

5月市场整体动能减弱。新房成交面积环比+9.2%但同比由正转负（-0.5%），二手房环比-11.3%而同比+12.5%（低基数）。一线城市新房同比+16.5%但增速收窄，二线同比-4.3%，三四线同比-4.2%。库存去化周期18.9个月，环比下降但同比上升。土地市场溢价率提升，但累计成交总价同比降超三成。

城市更新“十五五”规划有哪些核心内容？

规划是我国首个城市更新五年专项顶层设计。量化指标方面，危旧房改造50万套/间、老旧街区改造1500个、地下管网更新36.5万公里等规模较“十四五”增加。亮点包括：构建财政、金融、社会资本多元投融资体系；支持民企参与；促进房企从开发商转向城市运营商。预计总投资额不低于16万亿元。

百强房企5月销售和拿地情况如何？

5月百强房企全口径销售额3072亿元，同比-1.1%，降幅较4月收窄10.5个百分点；权益口径2264亿元，同比-0.2%。拿地金额389亿元，同比+6.4%，拿地强度13%环比+3pct。但1-5月累计拿地金额同比-43.9%，楼面均价8233元/平同比-25.4%，显示房企整体拿地意愿仍弱，仅华润、越秀等头部企业逆势积极。