报告概述
本报告由Knight Frank发布，聚焦珀斯中央商务区办公楼市场，覆盖2025年全年及2025年下半年表现。报告分析空置率、租金、净吸纳量、激励措施、收益率及供应管道等关键指标，并包含西珀斯边缘市场更新。基于PCA数据和Knight Frank研究，报告为投资者、租户和开发商提供市场趋势判断和预测。
报告的核心结论
珀斯CBD空置率微降，未来五年将显著下降
2025年下半年空置率下降0.1%至16.9%，优质空置率15.6%，次级19.2%。由于2031年前无大型新供应，预计空置率将大幅下降，支撑租金增长。
优质面租金增长被激励上升抵消，净有效租金下跌
优质净面租金同比增3.5%至734美元/平米，但激励从45%升至47%，导致净有效租金同比降0.4%。次级市场类似，激励上升至50%使净有效租金微降。
2025年净吸纳量持续为正但大幅放缓
净吸纳量+6,429平方米，较2024年下降58%，且优质物业净吸纳为负（-794平方米），显示租户更注重成本，偏好次级空间。
投资市场全年无交易，优质收益率持平
2025年珀斯CBD无超过600万澳元的办公楼销售，为十年来首次。优质收益率连续六季度维持在7.58%，缺乏交易证据支撑调整。
报告回答的关键问题
珀斯CBD办公楼空置率未来趋势如何？
报告预测珀斯CBD空置率将在未来五年显著下降，主要原因是供应极度有限——2031年前无大型办公楼项目完工。同时经济改善和稳定需求预期将进一步压低空置率。
珀斯CBD办公楼租金是否还有上涨空间？
优质面租金同比上涨3.5%，但激励措施同步上升抵消了增长，净有效租金反而下降。报告指出，随着未来空置率下降和供应短缺，租金增长潜力增强，但短期内激励仍可能维持高位。
珀斯办公楼投资市场为何持续低迷？
2025年全年无办公楼交易，原因是长期债务成本不确定性、办公楼可行性疑虑以及投资者对珀斯与资源经济相关性的波动性担忧。优质收益率与悉尼的利差扩大至188个基点。
报告中的代表性数据
总空置率
2025年第四季度，珀斯CBD整体空置率，较上半年下降0.1个百分点。
优质净面租金
2025年第四季度，年度同比增长3.5%，但激励措施从45%升至47%，净有效租金同比下降0.4%。
净吸纳量
2025年全年，连续第二年正吸纳，但较2024年下降58%。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：包括空置率、租金、净吸纳量、激励措施等历史走势图及季度变化。
- 空置率预测模型：基于供应管道和需求假设，展示未来5年空置率下降路径。
- 供应管道详细清单：列出已完工、在建及规划中的项目，包括地址、开发商、面积和预计完工时间。
- 租金分析分解：面租金、激励措施、净有效租金的细分数据，按等级和统计区域划分。
- 投资交易记录：近年办公楼销售案例，包括价格、收益率和买家信息，解释市场流动性缺失。
- 西珀斯市场更新：空置率、净吸纳量、租金和激励措施，与CBD市场的对比分析。
- 研究方法与定义：解释PCA数据来源、统计区域划分、收益率计算口径等。
- 租户需求分析：按位置偏好和质量等级划分的租赁咨询份额，以及主要租户搬迁案例。
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