川海智库

报告概述

本报告由Knight Frank编制，针对2025年第四季度东南部和大伦敦地区的办公室市场进行深入分析。报告覆盖租赁市场、投资市场以及主要子市场如雷丁、西伦敦、剑桥、牛津、布莱顿等的供需状况。采用区域数据追踪与逐季对比的方法，评估市场趋势、租金变化、空置率及开发管道。旨在为投资者、开发商和租户提供决策依据，帮助理解市场周期中的关键转折点与机会。

报告的核心结论

2025年租赁量创2019年以来新高

全年租赁面积达340万平方英尺，同比增长8%，为2019年以来最高水平。交易数量达356笔，创历史纪录，显示市场活跃度显著回升，但平均交易面积缩小，反映企业更注重空间品质而非规模。

优质空间供需持续紧张

Grade A空间占全年租赁量的79%，空置率从7.1%降至6.6%。整体可用面积下降至1620万平方英尺，高品质空间供给收紧，推动核心市场租金上涨。剑桥和牛津租金涨幅分别达27%和16%。

开发管道有限且集中于少数市场

截至第四季度，在建面积约180万平方英尺，其中61%位于剑桥和西伦敦。其余市场新增供应有限，预计未来两年内优质空间竞争将进一步加剧，可能触发新一轮开发。

投资市场交易活跃但规模偏小

全年投资额13亿英镑，交易112笔，高于十年均值15%。但平均交易规模仅1100万英镑，为2009年以来最低。私募和房地产公司占主导，预期海外和机构投资者将逐步回归。

报告回答的关键问题

2025年东南部办公室租赁市场表现如何？

2025年租赁面积达340万平方英尺，同比增长8%，为2019年以来最高。交易数量创纪录达356笔，显示市场需求强劲。金融与商业服务、TMT行业为主要驱动，占租赁面积近一半。

优质办公室租金有哪些变化？

2025年多市场租金上涨，40%的东南部市场出现租金增长。剑桥和牛津表现突出，租金分别上涨27%和16%，反映出企业对顶级空间的支付意愿。雷丁等市场也接近突破60英镑每平方英尺的租金天花板。

当前是否是投资东南部办公室的合适时机？

报告认为当前是具备吸引力的入场点。优质办公物业收益率稳定在7.00%，与伦敦市中心形成显著利差，同时融资成本下降，买家群体扩大。尽管平均交易规模缩小，但交易数量上升，市场流动性预计将逐步改善。

报告中的代表性数据

3,374,313 平方英尺

年度租赁面积

2025年，2025年全年租赁面积，较2024年增长8%，为2019年以来最高水平。

16,181,056 平方英尺

总可用面积

2025年第四季度末，截至2025年底市场总可用面积，较2024年底下降，说明供应持续收紧。

27%

剑桥租金增长

2025年，剑桥市场租金同比增长率，为所有领先市场中最高，反映优质空间的高度稀缺。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 市场概览：包含整个东南部及大伦敦地区的租赁、投资、供应、需求、租金及开发管道的整体数据与趋势图表。
  • 子市场深度分析：逐一对雷丁、西伦敦、剑桥、牛津、布莱顿、萨里、赫特福德郡、西南伦敦等核心子市场的供需、空置率、主要交易及前景进行详细解读。
  • 投资市场数据：提供按买家类型（海外、英国机构、私人）的投资额分布、季度交易量、收益率变动及融资环境分析。
  • 开发管道追踪：列出所有在建项目面积、预计完工时间及主要开发商，特别标注剑桥与西伦敦的集中供应。
  • 行业需求细分：按TMT、金融与商业服务、制药/医疗等行业的租赁占比与活跃需求规模。
  • 租赁事件与预测：各子市场2026-2029年到期的租赁事件汇总，并提供2026年市场展望。
  • 研究方法与定义：包括数据来源、面积计算标准（净内面积）、分级标准（Grade A/B）及市场界定。
  • 专家联系信息：列出Knight Frank相关团队联系人，便于读者获取一对一咨询。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

相关报告