高经济租金导致珀斯供应短缺

Knight Frank2026-02-139 页

报告概述

该报告聚焦珀斯中央商务区高端写字楼市场，深入分析经济租金与当前及预测租金之间的显著差距，揭示新开发项目面临的可行性困境。报告覆盖成本上涨、利率变化、收益率波动等因素对经济租金的驱动，并采用折现现金流模型估算项目所需租金水平。读者可借此理解珀斯写字楼供应短缺的深层原因及未来市场走势。

截至2025年第四季度，珀斯CBD高端写字楼的经济租金估算为1280美元/平方米，而同期预测租金仅880美元/平方米，差距达46%。这一巨大差异使得新建项目无法满足10%的内部收益率要求，导致开发商暂停新项目。

由于经济租金高企，目前珀斯CBD没有在建的新高端写字楼，预计2025年后无新项目完工。未来三年新增供应占总库存比例仅为0.8%，可能降至0%，创历史新低，加剧优质空间稀缺。

供应短缺将推动净有效租金年增长率达9.1%，远高于1.9%的十年均值。随着市场租金上涨和经济租金稳定，两者差距预计在2030年左右缩小至7%，届时新开发项目可能启动。

报告显示，珀斯CBD新增高端写字楼供应出现历史性短缺，未来几年几乎无新项目入市。在需求稳定的情况下，供不应求将推动优质净有效租金以年均9.1%的速度上涨，且租户议价能力减弱，激励措施将下降。

报告指出，经济租金（可行性所需租金）为1280美元/平方米，远高于当前市场租金880美元/平方米，差距达46%。建造成本、利率和收益率上升共同推高了经济租金，导致开发商无法获得10%的内部收益，因此暂停新项目。

报告预测，经济租金与市场租金的差距预计到2030年左右缩小至7%，届时新开发项目可能重新具备可行性。若差距如期弥合，首个新项目可在2033年左右交付；否则供应紧张将持续更久。

经济租金1280美元/平方米，预测租金880美元/平方米，差距46%

2025年第四季度，经济租金为新建高端写字楼在三年建设期后（2028年第四季度竣工）需达到的平均净面租金，以使项目获得10%内部收益率。预测租金为当前市场租金以年增3%预测至竣工时的水平。

64%

2021年Q1至2025年Q4，珀斯新建高端塔楼的建筑成本从4541美元/平方米升至7455美元/平方米，反映材料与人工成本大幅上涨，是推高经济租金的关键因素。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整的经济租金估算方法学：报告详细介绍了使用的10年期贴现现金流模型，包括土地成本、建设成本、融资成本、激励措施及退出收益率等假设，帮助读者理解经济租金的计算逻辑。
历史趋势对比图表：涵盖2005年至2025年珀斯CBD经济租金与预测租金的走势对比，以及差距百分比的变化，直观展示可行性的历史演变。
供应管道预测：按年份列出已承诺、可售及翻新项目的面积数据，并预测2026-2030年间的供应总量，佐证供应短缺的严峻性。
租赁市场指标：包括高端净有效租金、激励措施占租金比例的时间序列数据，以及未来租金增长预测，支持核心结论中的租金加速上涨判断。
成本驱动因素分析：详细分解建筑成本、利率、收益率和激励措施对经济租金的贡献，附有建造成本指数、现金利率和办公收益率的历史数据图表。
投资者与租户策略建议：报告探讨了在供应受限环境下，投资者转向稳定资产、租户优化空间或续约的策略，并展望翻新项目作为替代方案的可能性。

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