报告概述
本报告是Knight Frank对2025年下半年柬埔寨房地产市场趋势的半年回顾。研究对象包括金边的办公楼、零售、酒店、服务式公寓、公寓、有地住宅及工业地产七大板块。报告覆盖各板块的现有供应、未来供应、需求状况、租金或售价、入住率及短期至长期展望。采用分类分级和区域分析框架，为投资者、开发商及租户提供市场洞察与决策参考。
报告的核心结论
经济增速放缓，房地产整体承压
报告指出，2025年柬埔寨GDP增速预计从2024年的6.0%降至4.8%，叠加泰柬边境紧张局势，旅游业和消费者信心受挫。多数地产板块面临需求疲软、入住率下降和价格调整压力，开发商转向更保守的策略。
工业地产领跑，经济特区持续扩张
工业板块是唯一保持强劲增长的地产类别。2025年CDC批准约630个投资项目，工业投资占比最高。三个新经济特区获批，总面积1240公顷。金边及周边工业地价和租金保持坚挺，成为最抗跌的细分市场。
住宅市场转向可负担性，高端需求萎缩
公寓和有地住宅市场均呈现向中低价位倾斜的趋势。公寓平均售价降至676美元/平方米，开发商聚焦核心及中端产品，提供零首付、灵活付款等刺激措施。高端和豪华项目销售停滞，销售率降至历史低点。
零售与办公楼面临结构性供应过剩
金边零售和办公楼市场均处于供应过剩状态。零售整体入住率降至61.8%，办公楼整体入住率仅58.7%。租金承压下行，未来供应庞大但开发商开始推迟或缩减项目，短期内难以显著改善。
旅游业短期受挫，但基础设施利好长期前景
2025年国际游客到访量同比下降16.8%，主要受泰柬边境冲突影响。但新机场启用、新航线开通（如阿布扎比-金边、伊斯坦布尔-金边）为未来旅游恢复奠定基础。酒店和服务式公寓行业预计中长期将受益于基础设施改善和FDI流入。
报告回答的关键问题
2025年下半年柬埔寨房地产哪个板块表现最好？
工业地产板块表现最为突出。得益于强劲的制造业基础和出口活动，工业区需求旺盛，2025年CDC批准了约630个投资项目，经济特区扩张迅速。金边工业地价高达100-150美元/平方米，租金稳定，与其他板块形成鲜明对比。
金边办公楼现在的入住率和租金水平如何？
截至2025年下半年，金边办公楼整体入住率为58.7%，同比下降2.7个百分点。甲级办公楼平均租金从30美元/平方米/月下降至25美元/平方米/月，乙级在10-25美元，丙级不超过10美元。未来供应庞大，短期面临挑战。
柬埔寨公寓价格为何持续下跌？
公寓价格下跌主要由于供应过剩、需求疲软以及开发商转向可负担性策略。2025年下半年新入市项目平均售价仅676美元/平方米，远低于历史均值。核心及中端产品成为交易主力，高端项目销售率降至3%-4%。开发商通过降价、灵活付款等方式刺激刚性需求。
泰柬边境冲突对柬埔寨房地产有何影响？
边境冲突导致2025年下半年国际游客数量骤降，尤其是经陆路入境的游客，酒店入住率从77.8%降至75%。零售业受泰国品牌撤离或缩减的影响，部分购物中心出现空置，进一步加剧零售市场的压力。投资者信心受挫，住宅和商业地产销售放缓。
报告中的代表性数据
GDP增速预测
2025年，国际货币基金组织预测柬埔寨2025年GDP增速为4.8%，较2024年的6.0%有所放缓。
CDC批准投资项目数
2025年，2025年柬埔寨发展理事会批准的投资项目总数，其中工业项目投资资本约55亿美元，基础设施约31亿美元。
金边公寓平均售价
2025年下半年，新入市公寓广告平均售价，基于净可售面积，反映市场向可负担性调整的趋势。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整的经济概览：包括GDP增长、国际贸易、通货膨胀、货币汇率、旅游业及外国直接投资的详细数据与图表。
- 金边办公楼市场深度分析：按等级（甲、乙、丙）、所有权结构（中央持有vs分层产权）、区域分布（市中心与郊区）的现有与未来供应、租金、入住率及展望。
- 金边零售市场详析：按等级（优质与次级）、区域分布的现有零售空间、未来供应、入驻率、租金趋势、租户组合变化及主要项目案例。
- 金边酒店市场数据：按等级（奢华与上层高级、高级与中上层、中档与经济）的现有及未来客房供应、入住率、平均每日房价（ADR）及区域分布。
- 金边服务式公寓市场分析：按等级（国际级、商务级、经济级）的现有与未来单元供应、入住率、租金水平及主要区域表现。
- 金边公寓市场深度报告：按等级（高端、中端、核心）的现有与未来供应、销售价格走势、销售率、买家特征及项目案例（如Piphup Thmey）。
- 金边有地住宅市场分析：按等级（高端、中端、核心）的现有与未来供应、平均售价、销售率、开发商激励措施及政府政策支持。
- 工业地产及经济特区专题：现有与即将获批的经济特区分布、工业用地价格与租金、主要特区（如皇家集团金边经济特区、西哈努克经济特区）运营细节、投资批准与资本价值。
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