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报告概述

本报告基于对约150家头部房企、金融机构及专业机构管理层的深度问卷调研，系统梳理了市场核心参与者对2026年宏观经济与不动产行业的预期演变。报告从市场预期、政策预期、业务预期、指标与方向四个维度展开分析，采用0-100分的评分机制量化预期变化，并跟踪了2026年初《求是》发文后的预期调整。通过剖析不同线级城市、住宅与商业不动产细分市场、二级市场及REITs领域的预期分化，以及评估2025年政策效果、展望2026年政策期待，为理解行业转型关键期的市场情绪和周期修复路径提供了一手洞察。

报告的核心结论

市场预期整体偏谨慎，但政策引导后有改善迹象。

截至2025年底，受访机构对2026年宏观经济和不动产行业的预期均较上年更为保守，宏观经济预期得分从55.0降至50.5，不动产行业预期从51.0降至44.9。2026年初《求是》发文强调预期管理后，超四成机构预期改善，房企对行业信心回温尤为明显，表明政策信号对稳定市场预期具有积极作用。

住宅市场预期转向保守，商业不动产预期分化且新兴业态受青睐。

受访机构对2026年一手住宅预期趋于中性，二手住宅预期更弱；而商业不动产中，仓储物流、数据中心等新兴业态和租赁住房的预期向好，零售和办公物业仍偏弱。一线城市预期延续乐观但幅度下降，城市线级分化差距收窄。

政策期待集中于需求端和存量盘活领域。

住宅政策方面，全面放开限购、提高房贷利息个税抵扣和下调贷款利率是最受期待的三大举措。商业不动产政策方面，存量土地功能转换、明确续期规则以及引入社保基金等长线资金是关注焦点。REITs政策则聚焦公募REITs专项立法、放宽审核条件和扩容资产类型。

周期性关键指标显现筑底特征，市场形成底部共识。

受访机构预计2026年库存出清周期将缩短（得分从56.1降至49.2），房价租金比和房价收入比继续小幅下降，意味着租金收益率上升、市场向底部均衡趋近。房企与金融机构对指标判断高度相似，表明市场正逐步形成筑底共识，周期有望修复。

房企转型方向聚焦‘好房子’与城市更新，金融机构青睐数据中心、租赁住房和仓储物流。

房企将建设‘好房子’、城市更新及盘活商业不动产作为2026年主要发展方向，反映从增量开发向存量运营转型。金融机构则对数据中心、租赁住房和仓储物流投资意愿最强，体现对政策支持、现金流稳定的抗周期资产的偏好。

报告回答的关键问题

2026年房地产市场预期如何？

2025年底调研显示，受访机构对2026年不动产行业预期较上年更保守（得分44.9），宏观预期也谨慎乐观（50.5）。但《求是》2026年初发文后，超四成机构预期改善，房企预期修复尤为显著（超六成改善），整体市场情绪初步回暖。

哪些不动产业态在2026年更受投资者青睐？

商业不动产中，仓储物流、数据中心等新兴业态及租赁住房预期向好，得分分别达54.0和51.5；而零售和办公物业预期仍偏弱。二级市场中，产权类和经营权类公募REITs预期稳步增强，特别是数据中心、消费基础设施、租赁住房等细分REITs表现预期乐观。

政策对市场预期的影响有多大？

受访机构对2025年出台的宏观财政及货币政策效果评价相对积极（52.3分），而行业供需端政策效果趋于中性。2026年初《求是》发文后，超四成机构宏观和行业预期改善，证明强有力的政策信号能有效引导预期。课题组建议政策力度应与市场期待匹配，避免节奏滞后。

房企面临的最紧迫问题是什么？

房企自身认为住宅销售收入减少和出清周期拉长是最紧迫问题，核心是修复销售端现金流；其次拿地能力不足。金融机构则认为偿债压力与违约风险最紧迫，其次新增融资难。这反映出房企与资金方对风险关注点的差异：房企重在经营，资金方重在信用。

报告中的代表性数据

50.5

宏观经济预期得分

2025年底调研，对2026年预期，低于上年调研的55.0，代表受访机构对2026年宏观经济谨慎乐观，但乐观程度减弱。50分为持平基准。

44.9

不动产行业预期得分

2025年底调研，对2026年预期，低于50分，代表受访机构对2026年不动产行业预期转为相对保守，较上年（51.0）下调。

49.2

库存出清周期预期得分

2025年底调研，对2026年预期，低于50分代表预期周期缩短（更乐观），上年该指标为56.1（延长），表明市场预期去化压力缓解。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 详细的市场预期分析：包括宏观经济与不动产行业预期的时间序列对比、不同机构类型（房企与金融机构）的预期分化，以及《求是》发文后的跟进调研数据，展现预期动态变化。
  • 不动产细分市场预期：按城市线级（一线至四五线）、住宅业态（一手/二手）、商业不动产类型（仓储物流、数据中心、租赁住房、零售、办公）分别展示预期得分与分布图，揭示结构性分化。
  • 政策有效性评估与展望：对2025年宏观政策、供需政策的评分及分布，以及2026年最受期待的住宅、商业不动产、REITs政策排序，细化至不同机构偏好。
  • 业务预期与挑战：房企销售、投资、融资、偿债等业务预期走势，以及房企面临最紧迫问题的排序；金融机构不动产业务总额、收益、难度预期变化。
  • 周期性关键指标预测：房价租金比、房价收入比、库存出清周期等指标的预期变化及分布，体现市场筑底共识。
  • 未来发展方向排名：房企在‘好房子’、城市更新、并购等方向的优先级排序；金融机构在数据中心、租赁住房、仓储物流等资产类别的投资意愿排序。
  • 附录图表：包含6张分布图，展示各指标按分数段的比例分布，直观呈现机构观点的集中与离散程度。
  • 课题组介绍与致谢：列出课题组成员及参与调研的领导专家，增强报告权威性。

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