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报告概述

本报告是戴德梁行连续第十年发布的亚洲REITs年度研究报告，以2026年3月末为统计时点，系统梳理2025-2026年亚洲不动产投资信托基金市场的最新发展。报告横向对比亚洲与美国REITs市场，重点分析日本、新加坡、中国香港三大成熟市场的运行特征，并关注以中国内地、印度为代表的快速增长市场。同时，报告聚焦中国内地基础设施公募REITs的常态化发行与商业不动产REITs试点落地，从制度框架、申报格局、底层资产运营等维度展开分析。此外，报告还探讨了全球主要城市写字楼市场的分化格局，以及亚洲REITs行业ESG实践从合规披露向价值创造的进阶路径，为市场参与者和投资者理解区域REITs市场的结构性机会提供系统性参考。

报告的核心结论

亚洲REITs市场总量扩张，新兴市场重塑格局

截至2026年3月末，亚洲活跃REITs达289支，总市值2,794亿美元，较2024年末增长18%。中国内地贡献21支新增产品，成为增长核心。印度REITs市值首次超越中国香港，成为亚洲第四大市场，东南亚、南亚新兴市场快速崛起，而日本、新加坡、中国香港等成熟市场增速相对温和。

中国内地公募REITs进入常态化发行与双轮驱动新阶段

截至2026年3月末，中国内地基础设施公募REITs上市79支，总市值约2,213亿元，同比增长19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的市场。2025年底商业不动产REITs试点落地，将购物中心、写字楼、酒店等纳入底层资产范围，形成基础设施与商业不动产双轮驱动格局，打开长期扩容空间。

成熟市场财务表现分化，杠杆与收益率各有特征

日本、新加坡、中国香港三地REITs杠杆率分别为46%、39%和32%，日本加杠杆扩张趋势明显，香港负债结构最稳健；分派收益率分别为5.1%、6.0%和6.5%，受股价回升影响普遍回落，香港收益率仍居三地之首，但市净率仅0.35，市场仍处深度折价状态。

全球写字楼市场结构性分化，核心资产保持稀缺

全球主要城市写字楼市场呈现四象限分化：东京、新加坡、伦敦等核心稀缺型市场空置率低、租金坚挺；纽约、香港等供需分化型市场租金高但空置率较高；北京率先实现供需修复；深圳、洛杉矶等压力消化型市场仍处调整期。一线城市甲级写字楼存量超4,700万平方米，商业不动产REITs政策为其打通证券化盘活通道。

亚洲REITs的ESG披露由自愿向强制过渡

亚洲主要市场ESG信息披露呈现目标统一、路径各异的特征，整体由自愿披露逐步向强制披露过渡，并持续对接ISSB国际框架。气候风险与范围一、二温室气体排放是当前监管重点，范围三排放核算与第三方独立鉴证将成为下一阶段完善的核心方向。

报告回答的关键问题

亚洲REITs市场的增长动力来自哪里？

亚洲REITs市场的增长呈现成熟市场与新兴市场双轮驱动的特征。中国内地公募REITs进入常态化发行，成为新增产品主力；印度、马来西亚等新兴市场依托良好经济基本面快速崛起。与此同时，日本、新加坡、中国香港等成熟市场通过资产收购优化布局，受益于货币政策宽松，二级市场股价普遍回暖。人工智能产业发展也助推数据中心REITs表现亮眼。

中国内地公募REITs市场的投资者结构有什么特点？

中国内地公募REITs市场机构化程度已位居全球前列。截至2025年末，机构投资者平均持有比例约97.2%，较2023年末上升5.2个百分点，保险资金、银行理财等长期资金配置需求持续增长。仓储物流、消费基础设施、数据中心等业态机构占比均超过97%，其中消费基础设施和数据中心超过99%。机构资金以稳健收息、长期持有为核心策略，推动市场换手率逐步下行，REITs的类固收、低波动属性进一步强化。

商业不动产REITs试点对中国房地产市场有什么影响？

商业不动产REITs试点于2025年底正式落地，将购物中心、商业综合体、写字楼、酒店、奥特莱斯等纳入底层资产发行范围。截至2026年6月末，沪深交易所已累计申报22支产品，预计募集规模758亿元，首批4支产品募集203亿元。这一制度突破为万亿级商业存量资产盘活打通了证券化通道，推动房地产行业向持有运营模式转型。

全球主要城市写字楼市场呈现怎样的分化格局？

全球写字楼市场整体呈现供大于求、核心稀缺的结构性分化。东京中央五区空置率仅0.5%，租金同比上涨8.2%；新加坡CBD空置率4.4%，租金稳步上行；纽约曼哈顿和香港呈现高租金、高空置特征；深圳空置率高达29.4%，租金持续承压。过去四年核心城市写字楼资本化率普遍上升，不同市场因主导资金属性差异呈现鲜明特征。混合办公常态化正在重塑需求结构，核心商务区优质资产需求保持坚挺。

REITs的ESG信息披露有哪些新要求？

亚洲主要市场ESG披露正由自愿向强制转型。中国香港自2025年起所有发行人强制披露范围一、二温室气体排放，2026年起大型股发行人强制披露范围三；新加坡所有上市公司须基于ISSB标准披露气候信息；中国内地首批强制披露主体须在2026年4月底前发布可持续发展报告。气候风险和范围一、二排放是当前监管重点，范围三核算与第三方鉴证将成为下一阶段方向。

报告中的代表性数据

2025年21笔88亿新元；2026年前4月11笔63亿新元

新加坡REITs资产收购规模

2025年全年及2026年1-4月，新加坡REITs市场2025年资产收购活跃度显著提升，2026年扩张节奏进一步加速，投资集中于数据中心、零售及办公赛道。

1.22

日本办公REITs平均市净率

2026年3月31日，日本办公REITs平均市净率由2024年的0.8提升至1.22，底层资产出租率走高驱动平均租金实现18%的强劲增长。

由258元升至305元/平方米/月

奥特莱斯底层资产平均租金

2023年至2025年，已申报商业不动产REITs中的奥特莱斯资产平均出租率连续三年稳定在99%以上，平均租金单价由2023年的258元/平方米/月攀升至2025年的305元/平方米/月，2025年增速达12.7%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 亚洲REITs市场全景数据：涵盖289支活跃产品在东京、新加坡、中国内地、印度、中国香港等各大交易所的市值分布与数量占比，新增发行与退市产品明细，以及2001年至2026年亚洲REITs市场总市值演变历程，完整呈现区域市场二十余年发展脉络。
  • 日新港成熟市场财务指标深度对比：从资产负债率、分派收益率、综合回报率、市净率四个维度，结合综合、办公、工业物流、零售、酒店、公寓、医疗健康、数据中心等分物业类型数据，剖析三大成熟市场的财务表现与杠杆监管规则差异。
  • 中国内地公募REITs发行、交易与投资者结构分析：分业态统计发行规模、市值变化、较发行价涨跌幅、当前分派收益率，并深入分析战略配售比例、原始权益人自持结构、机构投资者占比及换手率变化趋势。
  • 商业不动产REITs政策制度与申报全景解读：详细拆解'1+3+N'制度框架，对比商业不动产REITs与基础设施REITs在审核机制、原始权益人限制、资金使用、底层资产范围、分派收益率要求等方面的核心规则差异。
  • 商业不动产四大核心业态经营表现：基于已申报产品底层资产2023-2025年连续三年经营数据，从出租率、租金单价、净收益率（NOI Margin）等指标分析奥特莱斯、购物中心、办公、酒店业态的经营韧性与分化特征。
  • 全球主要城市甲级写字楼市场对标：覆盖纽约曼哈顿、伦敦、洛杉矶、东京、新加坡、悉尼、香港七大成熟市场及北京、上海、广州、深圳四个内地一线城市，对比存量规模、租金水平、空置率、租户结构及2025年四季度市场供需格局。
  • 主要城市写字楼资本化率与大宗交易分析：呈现2022年至2025年全球核心城市写字楼资本化率走势、2025年大宗交易成交额、买家结构变化，以及写字楼投资利差与十年期国债收益率的比较分析。
  • 亚洲主要市场ESG监管政策汇编：梳理中国内地、中国香港、新加坡、日本、韩国、中国台湾的ESG披露规则演进时间表、强制披露范围、ISSB准则接轨情况，以及对各地REITs市场的具体影响。
  • 公募REITs ESG实践案例与数据：统计各资产类型REITs的ESG报告披露率，分析租赁住房、消费基础设施、清洁能源、数据中心等热点资产的ESG重点议题，并展示代表性产品的具体实践。
  • 2026年中国内地REITs市场趋势展望：从市场规模扩容、产品结构优化、运营主体多元协作、金融衍生品发展等维度，预判商业不动产REITs规模化、综合化、专业化的发展方向与潜在风险。

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