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报告概述

本报告为广发证券发布的房地产行业REITs月度跟踪报告，研究对象为中国公募REITs（C-REITs）市场。报告覆盖截至2025年11月末的77只上市基金，总规模约2198.85亿元。主要分析内容包括政策端REITs发行行业扩容（新增商业办公设施、四星级以上酒店等）、一级市场发行与审核进展、二级市场行情走势、板块估值水平（分派率、P/NAV）以及综合收益表现。报告采用Wind数据，通过对比股债指数、分析板块轮动和项目层面表现，为投资者提供市场全景参考。

报告的核心结论

REITs发行行业再扩容，商业REITs成独立品类。

2025年12月，发改委发布991号文，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆及城市更新项目；证监会推出商业不动产REITs试点征求意见稿，首次将商业REITs作为独立品类，推动REITs发行更加市场化，激活商办存量市场。

11月C-REITs市场热度低位，综合收益指数下跌。

11月C-REITs综合收益指数下降0.75%，日均换手率仅0.50%，市场情绪低迷。新上市REITs破发，如沈阳软件园REIT首日跌幅1.78%。板块分化明显，消费、高速、保租房微涨，产业园区跌幅超3%。

消费、高速、保租房板块业绩支撑下小幅上涨。

11月消费板块涨幅0.72%，高速公路涨0.33%，保租房涨0.20%，主要得益于25Q3业绩改善。相比之下，产业园区因业绩承压跌幅最大（-3.04%），物流设施、水电环保等板块也出现下跌。

分派率稳定，与国债利差持平，估值分化明显。

截至11月末，C-REITs市场分派率为5.67%，较10月微升0.04pct，与30年期国债利差维持3.48pct。不动产板块P/NAV高位，消费、保租房估值偏高，特许经营权板块中高速公路P/NAV低于1，估值相对合理。

报告回答的关键问题

2025年11月REITs市场行情如何？

11月C-REITs综合收益指数下跌0.75%，跑赢沪深300（-3.5%）但跑输中债新综合（-0.1%）。市场日均换手率0.50%，处于低位。板块方面，消费、高速公路、保租房小幅上涨，产业园区跌幅最大（-3.04%）。新REITs上市遇冷，沈阳软件园REIT破发。

政策上REITs发行范围有哪些新变化？

2025年12月发改委发布991号文，新增商业办公设施（超大特大城市超甲级、甲级写字楼）、四星级以上酒店、体育场馆及城市更新项目。证监会同步推出商业不动产REITs试点征求意见稿，将商业REITs作为独立品类，标志着REITs发行行业再扩容。

当前REITs市场分派率和利差水平如何？

截至11月末，C-REITs市场分派率为5.67%，较10月末上升0.04pct，历史分位数63.36%；与30年期国债收益率的利差为3.48pct，较10月持平，历史分位数56.44%。30年期国债收益率为2.19%。

哪些REITs板块和个券在11月表现较好？

11月涨幅靠前的REITs集中在消费、高速和保租房板块。首创奥莱REIT、金茂消费REIT、中交高速REIT和南京高速REIT涨幅超4%，业绩有亮点或经营数据向好。次新REITs中，中海商业REIT涨幅2.03%。跌幅较大的多为业绩承压的产业园区REITs，如南京建邺REIT跌16.07%。

报告中的代表性数据

2198.85亿元

C-REITs市场总规模

2025年11月末，截至2025年11月30日，中国C-REITs市场（不含香港）总规模达2198.85亿元，环比下降0.31%；上市基金总数77只。

5.67%

C-REITs市场分派率

2025年11月末，以25Q3年化分配金额计算，C-REITs市场分派率为5.67%，较10月末上升0.04个百分点，历史分位数63.36%。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 政策梳理：详细解读发改委991号文和证监会商业REITs试点征求意见稿，分析发行行业范围变化及对市场的影响。
  • 市场发行与展望：涵盖一级市场审核阶段、募集上市阶段项目详情，包括新申报项目（如东方红隧道高速REIT）和待上市项目分派率预测。
  • 行情回顾：分板块（不动产与特许经营权）月度涨跌幅、日均换手率，以及个券涨跌幅排名和原因分析。
  • 估值分析：分板块分派率走势、P/NAV走势、中债估值收益率和中证REITs-ABS收益率，以及P/FFO对比。
  • 综合收益构成：自发行以来、年初以来、11月各REITs的综合收益、资本利得和分红收益拆分。
  • 解禁预测：未来三个月解禁项目、份额及市值预测，以及长期流通市值变化趋势。
  • 招募REITs发行联合体阶段项目：按行业和类型统计储备项目数量及具体案例。
  • 风险提示：基金价格波动风险、管理风险、基础设施项目运营风险等。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

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