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报告概述

本报告由中泰证券研究所发布，以中国公募REITs市场为研究对象，系统梳理2025年政策、一级市场、二级市场和底层资产运营情况，并对2026年投资策略进行展望。报告采用“市场总结+策略展望”的结构，从政策端、资金端、资产端多维度剖析市场运行逻辑，帮助投资者理解REITs板块分化背后原因，把握打新和二级交易中的结构性机会。

报告的核心结论

2025年REITs市场先扬后抑，板块分化明显

报告显示，年初在无风险利率下行、资产荒和增量资金推动下，REITs指数表现强势；下半年向上动能乏力，叠加业绩承压、打新收益下降和扩募定价分歧，市场转为震荡下行。全口径REITs涨幅为上市以来第二高，但数据中心、能源、交通、产业园等板块走势差异显著。

政策推动REITs常态化扩围，商业不动产试点启动

2025年政策聚焦常态化与扩围、互联互通、多层次市场三大方向。发改委991号文首次将体育场馆、酒店、商业办公、城市更新等纳入底层资产，证监会同步启动商业不动产REITs试点，公募REITs市场从基础设施单赛道迈向基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。

2026年投资核心是资产为王，重视节奏

报告认为，一二级套利空间收窄后，打新需从“闭眼打新”转向“赛道精选”，优先选择基本面稳健、估值合理的项目。二级交易方面，应把握利率敏感资产的波段机会，以高韧性资产为底仓，同时关注扩募、分红、解禁等关键节点带来的交易机会。

持有型不动产ABS成为多层次市场重要组成

持有型不动产ABS又称私募REITs，以突出资产信用、制度灵活为特点，能够与公募REITs形成协同，为机构提供长久期、高分红、低相关性的资产，有效缓解欠配压力。报告提示，2026年可积极关注该类产品的一级投资机会。

报告回答的关键问题

2025年REITs市场整体表现如何？

报告显示，2025年C-REITs市场先扬后抑，截至12月3日全口径REITs上涨15.5%，为上市以来第二高涨幅。上半年赚钱效应明显，下半年市场震荡下行。板块表现分化，数据中心领涨，能源、交通、产业园等承压，底层资产基本面差异是分化核心原因。

什么是商业不动产REITs？

商业不动产REITs是指通过持有商业不动产获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募证券投资基金。2025年11月证监会发布试点公告征求意见稿，随后发改委991号文将体育场馆、酒店、商业办公、城市更新设施等纳入底层资产范围，我国公募REITs市场由此进入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。

2026年REITs打新和交易应该注意什么？

报告建议，一级打新应从“闭眼打新”转向“赛道精选”，精选基本面稳健、估值合理、一二级存在利差的项目，并关注持有型不动产ABS和商业REITs机会。二级交易要重视节奏，把握利率敏感资产的波段机会，用高韧性资产做底仓，同时关注扩募、分红、解禁等时点带来的调整机会。

持有型不动产ABS与公募REITs有何关系？

持有型不动产ABS又称私募REITs，是介于传统ABS与公募REITs之间的场内标准化权益产品，底层资产覆盖公募REITs范围并拓展至商业物业。它与公募REITs形成互补，共同构建多层次REITs市场，能够为非公开机构投资者提供长久期、高分红资产，有效缓解资产欠配压力。

报告中的代表性数据

410亿元

2025年REITs累计募集规模

2025年全年，其中首发19只募集383亿元，扩募2只募集27亿元。发行数量虽不及2024年，但整体处于高位，常态化扩容政策支持下市场供给保持活跃。

163.90倍

REITs网下认购倍数

2025年全年，全年平均网下认购倍数创历史新高，平均打新户数为478个，反映一级市场打新热度较高，但下半年随着二级转弱，打新收益明显下降。

56单约1160亿元

持有型不动产ABS发行规模

截至2025年12月5日，沪深交易所自2023年底以来累计发行，其中上交所51单约1100亿元，深交所5单约61亿元，被视为多层次REITs市场的重要组成。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 2025年REITs政策全梳理：汇总发改委、证监会、交易所等部门发布的政策文件，包括782号文、991号文、商业REITs试点公告等，深入解读资产范围扩围、常态化申报、互联互通等制度要点。
  • 二级市场六阶段复盘：结合中证REITs全收益指数走势，将2025年市场划分为六个阶段，分析各阶段驱动因素，并与上证指数、十年期国债进行对比，呈现市场由强转弱的过程。
  • 一级市场发行数据全景：统计历年REITs发行数量、规模、网下网上认购倍数、打新户数等数据，展示2025年“规模扩容、数量高位”特征，以及打新收益从高到低的变化。
  • 底层资产运营深度分析：分板块考察产业园、仓储物流、保租房、消费、高速公路、市政公用、能源、数据中心等资产的租金、出租率、车流量、发电量等指标，揭示运营分化原因。
  • 2026年一级市场投资策略：阐述“资产为王”内涵，说明如何精选打新项目，并对持有型不动产ABS的制度设计、审核进展、投资价值进行专题解读。
  • 2026年二级市场投资策略：论述“重视节奏”的操作思路，包括利率敏感资产波段机会、景气/稳健/承压赛道配置框架，以及扩募、分红、解禁事件驱动的交易策略。
  • REITs估值数据库：提供截至2025年12月7日77只REITs的IRR、EBITDA/市值、实际/预测可供分派率、股息率、P/NAV等估值指标，便于横向对比和筛选。
  • 风险提示与评级说明：提示二级市场价格大幅波动、政策调整不及预期、信息滞后等风险，并附有中泰证券投资评级体系说明。

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