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报告概述

报告以2026年1月为观察窗口，系统跟踪并分析了中国房地产市场的运行态势。研究覆盖新房与二手房成交、新房库存与去化、土地市场量价与溢价、百强房企的销售、拿地与融资行为，以及中央与地方层面的政策动态。报告通过多维度数据对比与城市能级划分，描绘了市场在春节错位影响下的真实表现，并基于此对后市走势与板块投资机会做出判断，为投资者提供决策参考。

报告的核心结论

1月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正

受春节假期错位导致的低基数影响，1月40城新房成交面积同比下降22.0%，但降幅较上月收窄10.1个百分点；而18城二手房成交面积同比增长9.0%，同比增速较上月提升41.3个百分点，各能级城市二手房成交同比均转正。

央行释放多项利好政策，包括降低再贷款利率和商业用房首付比例

1月央行将保障性住房再贷款利率下调0.25个百分点至1.25%，并将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，旨在推动存量商品房收购和商办市场去库存。同时，换房个税退税政策延续至2027年底。

首批8只商业不动产REITs申报至交易所

1月29-30日，8只商业不动产REITs正式申报至上交所，预计募集总额314.7亿元，涵盖酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心等多种业态，原始权益人包括保利发展、上海地产、凯德投资等，标志着商业不动产资产证券化进入实质性阶段。

2026年地产板块有望先后迎来政策拐点和基本面拐点

报告认为，一季度末左右可能出现'政策拐点'，体现在供需两端政策积极性提升；四季度左右可能出现'基本面拐点'，主要体现在二手房价格降幅收窄。其中，政策拐点需提前布局，基本面拐点机会持续时间更长。

报告回答的关键问题

1月房地产市场成交情况如何？

1月40城新房成交面积同比下降22.0%，但降幅较上月收窄10.1个百分点；18城二手房成交面积同比增长9.0%，同比由负转正。一二线城市新房降幅收窄，三四线城市仍低迷；各能级城市二手房成交均同比正增长。

2026年1月有哪些重要房地产政策？

央行降低了保障性住房再贷款利率0.25个百分点至1.25%，并将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%；财政部延续换房个税退税政策至2027年底；多家房企不再被要求每月上报'三条红线'指标。

什么是商业不动产REITs？首批有哪些项目？

商业不动产REITs是以商业地产（如酒店、写字楼、购物中心）为基础资产的房地产投资信托基金。首批8只包括华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业等，预计募集总额314.7亿元，投资者可关注其对持有方和行业的利好。

百强房企2026年1月销售和拿地表现如何？

百强房企1月全口径销售额同比下降24.7%，降幅收窄；权益口径销售额同比下降28.5%，降幅扩大。拿地金额同比下降49.5%，拿地强度为32%，同比下降16个百分点，头部房企拿地相对谨慎。

报告中的代表性数据

-22.0%

1月40城新房成交面积同比增速

2026年1月，同比降幅较上月收窄10.1个百分点；其中一线城市同比-14.0%，二线城市同比-18.1%，三四线城市同比-41.1%。

9.0%

1月18城二手房成交面积同比增速

2026年1月，同比增速较上月提升41.3个百分点；一线城市同比+15.0%，二线城市同比+2.5%，三四线城市同比+16.0%。

396亿元

1月房地产行业融资规模

2026年1月，同比下降26%，环比增长7%；平均发行利率3.50%，同比提升0.95个百分点。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 新房成交详细数据与城市能级分解：包含40个重点城市的分城市新房成交面积、环比及同比增速图表，覆盖一线、二线和三四线城市的具体表现。
  • 二手房成交分析：18个重点城市二手房成交面积及增速，分城市能级展示同环比变化，并对后市做出预判。
  • 新房库存与去化周期：12城库存面积、去化周期及同环比变化，重点关注上海、杭州、福州等去化周期在12个月以内的城市。
  • 土地市场量价与溢价率：全国300城土地成交建面、楼面均价、溢价率，以及分能级城市住宅类用地的详细数据图表。
  • 百强房企销售与拿地榜单：TOP20房企全口径及权益口径销售额、同比增速、排名变化，以及拿地金额和拿地强度数据。
  • 房企融资与债券到期：国内外债券、ABS发行规模及利率，2026年全年债券到期规模与月度分布。
  • 政策梳理：中央层面央行、财政部、金融监管总局新政策全文，以及广东、吉林、山东等地方政策细则。
  • 板块收益与投资建议：1月地产板块绝对收益与相对收益分析，以及三条投资主线和推荐个股列表。
  • 风险提示：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期等风险因素。
  • 数据附录与城市选取清单：详细说明新房、二手房、库存、土地数据来源及所选取的城市名单。

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