报告概述
本期报告由中银国际证券发布，是覆盖2025年12月6日至12日房地产市场的行业周报。报告研究对象包括重点城市新房、二手房成交与库存，百城土地市场，行业政策，板块表现及房企融资。分析框架以周度环比、同比比较为基础，并按一线、二线、三四线城市能级拆分，同时结合中央经济工作会议等重要政策事件展开解读。报告旨在帮助投资者快速把握短期市场温度和政策方向，为跟踪行业边际变化提供数据支持。
报告的核心结论
市场成交边际改善但整体仍处调整期
报告显示，本周40个城市新房成交面积同比下降41%，降幅较上周收窄4.0个百分点；18个城市二手房成交面积同比下降41%，降幅收窄4.9个百分点。同比降幅收窄意味着市场在低位出现企稳迹象，但成交规模仍大幅低于去年同期，整体调整压力尚未消除。
中央经济工作会议定调“因城施策去库存”
会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。报告认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议，政策均指向稳住市场，预计明年一季度将有针对性的政策调整，以对冲房价惯性下滑和看跌预期。
房企债券融资净流出，流动性依然承压
本周房地产行业国内债券总发行量60.2亿元，总偿还量104.0亿元，净融资额-43.7亿元，发行量环比、同比均明显下降。报告通过债券市场跟踪显示，房企融资端仍面临收缩，信用分层与偿债压力值得关注。
二线城市土地市场相对更具韧性
百城土地市场整体量涨价跌，全类型成交土地楼面均价环比下降40.6%、同比降36%。分城市看，二线城市成交土地规划建筑面积同比增长9.3%，明显好于一线下降64.6%和三线下降21.6%，显示房企拿地重心向核心二线城市集中。
投资建议聚焦高能级城市房企与新场景商业地产
报告建议关注三条主线：一是一二线核心城市销售和土储占比较高、基本面稳定的房企；二是销售和拿地有突破的“小而美”房企；三是布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司。认为具备流动性安全与产品力优势的房企更有可能走出独立行情。
报告回答的关键问题
2025年12月房地产销售表现如何？
第50周（12月6日-12日）40个城市新房成交面积204.9万平方米，同比下降41.0%，但降幅较上周收窄4.0个百分点；18个城市二手房成交面积158.2万平方米，同比下降41.0%，降幅收窄4.9个百分点。整体看，销售仍处于低位，但同比降幅收窄显示市场有边际改善迹象。
中央经济工作会议对房地产提出了哪些要求？
会议在“化解重点领域风险”部分提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，同时深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。报告认为这是政策继续发力的明确信号。
本周房地产板块表现如何？
本周房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降0.5个百分点，相对沪深300收益为-2.5%，较上周上升0.9个百分点。板块PE为23.94倍，较上周下跌0.54倍。A股中万科A、滨江集团涨幅靠前，港股建发国际集团、融创中国相对活跃。
当前房企融资环境怎样？
本周房地产行业国内债券总发行量60.2亿元，环比下降57.7%，同比下降53.3%；总偿还量104.0亿元，净融资额-43.7亿元。债券发行量大幅收缩、净融资转负，显示房企融资环境仍偏紧，行业现金流压力较大。
报告中的代表性数据
40个城市新房成交面积
2025年12月6日-12日，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.0个百分点；环比下降3.0%，环比降幅收窄。
18个城市二手房成交面积
2025年12月6日-12日，同比下降41.0%，同比降幅较上周收窄4.9个百分点；环比上升0.4%，由负转正。
12个城市新房库存面积去化周期
截至2025年12月12日，环比下降0.04个月，同比上升3.5个月；其中三四线城市去化周期达71.7个月，压力较大。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 重点城市新房市场跟踪：包含40个城市新房成交套数与面积，分一线、二线、三四线城市能级展示环比、同比增速，并附有成交趋势图表，帮助识别城市间分化。
- 新房库存与去化周期：覆盖12个城市库存套数、面积及去化周期，对北京、上海、广州、深圳四大一线城市单独拆解，并计算不同能级城市去化压力。
- 二手房市场跟踪：覆盖18个城市二手房成交量价，按城市能级细分，反映二手房市场冷热程度与挂牌去化节奏。
- 百城土地市场数据：分全类型与住宅类用地，统计成交规划建筑面积、总价、楼面均价、溢价率，并按一、二、三线城市比较，刻画土地市场景气度。
- 行业政策梳理：汇总中央经济工作会议房地产表述，以及深圳、湖北、山东、青岛、海南等地公积金、好房子等政策动态，便于把握政策风向。
- 板块表现与估值：回顾房地产板块绝对收益、相对收益及PE估值，并列出A股、港股涨跌幅居前的公司，以及重点上市公司估值表。
- 房企债券发行与偿还：详细披露本周国内债券发行量、偿还量、净融资额，并列出发行与偿还量较大的房企及债券明细，反映融资环境。
- 重点公司公告与投资建议：汇总股权变动、高管变动、经营数据等重要公告，并给出三条投资主线及个股推荐，附风险提示。
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