五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究

国泰海通证券研究所2026-07-1923 页

报告概述

本报告在全球视角下系统评估中国一线城市（北京、上海、广州、深圳）的房产资产配置价值和居民购房能力。研究覆盖全球20个重点城市，围绕两条主线展开：一是租售比，用于衡量房产现金流回报，包括毛租售比、净租售比和名义租售比；二是购买力，通过100万美元购房能力和房价收入比评估居民负担。报告创新性地引入持有成本调整和CPI通胀因素，使跨国比较更公允，并构建投资价值四象限矩阵和改善矩阵，帮助读者判断当前时点一线城市房产在全球中的位置及未来趋势。

报告的核心结论

中国一线城市房产价格已进入性价比区间

经2021年以来调整，北京、上海、广州、深圳二手房挂牌价较前期高点分别下降26.7%至32.4%，100万美元在核心区可购面积较2021年提升11.6%至27.2%，外围区提升49.9%至100.5%，购房性价比显著改善。

一线城市购房负担大幅减轻，外围区尤为突出

从2021年中到2026年中，四城房价收入比排名在全球样本城市中普遍下降（即负担减轻），其中外围区改善更明显：广州外围区房价收入比从18.04倍降至7.75倍，深圳从29.38倍降至12.72倍，北京、上海也降至10倍左右。

租售比筑底回升，资产配置价值开始显现

截至2026年5月，四城租售比较前期低点提升0.35至0.75个百分点，回到1.6%至1.95%区间。扣除持有成本后的净租售比在全球排名小幅提升，且随着CPI转正，名义租售比后续有望与收入同步修复。

一线城市在全球投资价值矩阵中位置持续改善，底部已现

通过四象限分析，北京、上海、广州核心区已进入低租售比高购买力象限，深圳仍在低租售比低购买力象限但购买力改善迅猛。动态来看，四城均处于购买力改善象限，租售比虽有短期压力，但未来大概率随经济和通胀回升而修复，修复追赶态势明确。

报告回答的关键问题

中国一线城市房产现在值得投资吗？

报告认为，经过五年调整，一线城市房价已进入性价比区间。租售比从底部持续回升至1.6%-1.95%，资产配置价值开始出现。同时购买力大幅提升，外围区房价收入比已降至7-13倍，接近国际合理水平。综合判断市场处于底部区域，修复追赶态势明确，但需注意不同城市和区域存在差异。

一线城市的房价收入比现在处于什么水平？

截至2026年中，北京、上海、广州、深圳核心区房价收入比分别为20.09倍、20.49倍、20.43倍、27.69倍；外围区分别为10.03倍、9.96倍、7.75倍、12.72倍。相比2021年，各城市排名均大幅下降（即负担减轻），其中广州外围区降幅最大，已进入较低负担梯队。

全球城市租售比排名中，中国一线城市排第几？

2026年中，北京、上海、广州、深圳核心区毛租售比在20个样本城市中分别排第16、17、18、19位，处于末位区间。但考虑持有成本后净租售比排名可提升1-5位，叠加CPI调整后名义租售比排名则受国内低通胀影响有所回落。整体而言，一线城市租金回报率仍偏低，但差距在收窄。

100万美元在一线城市能买多少平米的房子？

2026年中，100万美元在北京、上海、广州、深圳核心区可购房产面积分别为63.67平、57.52平、89.30平、61.25平；外围区分别为127.46平、118.38平、235.52平、133.38平。相比2021年，四城核心区购买力提升11.6%-27.2%，外围区提升49.9%-100.5%，广州外围区购买力已跃居全球第4。