报告概述
本报告聚焦2026年中国房地产市场，分析年初以来二手房成交放量、房价跌幅收窄两大积极变化。报告从短期因素（新房二手房需求跷跷板、季节性）和长期因素（房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比）两个维度，探讨楼市止跌回稳的条件。同时，报告对比了本轮市场改善与以往几轮的不同，指出市场自发力量与估值底部支撑是关键。报告还对2026年金三银四窗口期进行了情景分析，并讨论了租金、挂牌量等短期变量对止跌回稳节奏的影响。适合关注房地产趋势的投资者、政策制定者及研究人员阅读。
报告的核心结论
核心城市住房总需求已于2025年企稳
报告显示，2025年40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，与2024年的3.93亿平方米基本持平。其中上海总需求率先企稳，部分二三线城市如大连、南宁等销售总面积实现同比回升。总需求企稳为楼市止跌回稳提供了基础条件。
多数城市房地产市场接近估值底部
从房价累计跌幅看，全国二手住宅挂牌价较2021年7月峰值下跌37.0%，成交价下跌40.5%，跌幅已超美国次贷危机。租金回报率回升至2.39%，接近公积金贷款利率；多数城市房价收入比回落至合理区间，如北京、上海按中位数计算分别为10.8和9.0，接近国际水平。
年初房价跌幅收窄由市场自发驱动，而非政策刺激
与以往政策推动的短期回暖不同，本轮房价跌幅放缓并未伴随新的地产优化政策，而是市场自身力量的结果。同时，核心城市二手房挂牌量不升反降，如上海挂牌量降至8.9万套，为过去两年最低，卖家主动撤牌占比超60%，显示预期转变。
金三银四是检验止跌回稳节奏的关键窗口
报告展望2026年金三银四，提出两种情景：乐观情形下，租金止跌、挂牌量稳定，市场有望筑底；保守情形下，租金续跌、挂牌量回升，市场可能开启新一轮磨底。但无论哪种情景，房价跌幅预计相对有限，因估值已接近底部。
报告回答的关键问题
2026年房地产市场能否止跌回稳？
报告认为，核心城市总需求企稳、估值接近底部，决定了年内房地产市场止跌回稳的方向。但节奏取决于租金价格和二手房挂牌量等短期因素。若租金止跌、挂牌量稳定，则有望在金三银四后实现筑底；若租金续跌、挂牌量回升，则需经历磨底过程。
当前二手房挂牌量为何下降？
报告指出，二手房挂牌量下降并非完全由成交改善驱动，更多是卖家主动撤牌。随着房价持续调整，部分卖家不愿亏本出售，选择售转租，将房产视为类固收资产。例如上海某头部中介下架房源中超60%为卖家主动撤牌，导致挂牌量持续回落至过去两年最低。
租金回报率对房价有何指示意义？
报告类比股票，将租金回报率视为PE，租金价格视为EPS。当前百城租金回报率2.39%接近公积金贷款利率，部分住房租息超3%。若租金企稳，即使估值未完全见底，房价也可能反弹；若租金续跌，房价可能超跌。一线城市高租息住房挂牌价已出现上涨，中高租息住房亦有所回升。
房价收入比现在处于什么水平？
按成交总价中位数计算，北京、上海、深圳房价收入比分别为10.8、9.0和12.3，低于纽约的15.8，接近东京、柏林。多数二线城市如成都、重庆、天津等房价收入比在3-6倍的合理区间，较去年同期明显回落，显示泡沫去化充分。
报告中的代表性数据
全国二手住宅挂牌价累计跌幅
2021年7月至2026年1月，较历史峰值下跌37.0%，同期成交价下跌40.5%，跌幅已超美国次贷危机期间的32.5%。
百城租金回报率
2025年12月，接近2.6%的公积金贷款利率，扣除持有成本后净租金回报率处于合理区间。
上海二手房狭义挂牌量
2026年1月，较2025年4月峰值12.0万套减少3.1万套，为过去两年最低水平，反映卖家主动撤牌。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 完整市场数据与趋势图表：报告包含22城二手房成交面积、中介实时签约套数、不同能级城市挂牌价环比等详细图表，以及房价累计跌幅的国际比较。
- 估值指标体系：详细分析净租金回报率与按揭贷款利率之差，对比美国和日本历史底部情形，并展示百城租金回报率与利率的长期走势。
- 房价收入比测算：按成交总价中位数和均价两种方法计算20余个核心城市的房价收入比，并与2016年、2010年等历史时期对比。
- 城市层面深度分析：以上海为案例，展示二手房挂牌量变化、卖家撤牌占比、新房与二手房销售结构等数据。
- 租金与挂牌量前瞻：分城市展示租金回报率与租金价格同比增速的关系，以及重点城市二手房挂牌量月度变化。
- 情景分析与风险提示：报告对金三银四提出乐观和保守两种情景，并给出宏观经济、地产企稳节奏、新房供给等风险提示。
- 研究方法与框架：采用短期因素（需求跷跷板、季节性）与长期因素（估值底部、总需求企稳）相结合的分析框架。
- 政策与市场对比：回顾2021年以来历次地产政策刺激效果，对比本轮市场自发改善的不同之处。
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