川海智库

报告概述

本报告是广发证券关于房地产行业的投资策略周报，覆盖2026年第4周（1月16日-1月22日）的市场动态。研究对象包括房地产开发与服务、物业管理及C-REITs板块。报告从中央及地方政策、新房与二手房成交、市场景气度（推盘、去化、库存、价格）、土地市场、板块行情等多个维度进行跟踪分析，并给出行业投资观点。报告采用周度高频数据监测和对比分析框架，为投资者提供短期市场趋势判断和板块配置参考。

报告的核心结论

地产政策维持宽松基调，新举措集中在城市更新和商业用房信贷

本周中央政策新增举措较少，但财政部、税务总局延续公租房税收优惠，央行下调商业用房首付比例至30%。地方层面，上海“十五五”规划强调租购并举，北京首次单列城市更新供地计划。报告认为政策环境持续友好，为市场信心恢复提供支撑。

二手房成交同比显著增长，新房市场仍处低位

第4周11城二手房网签同比+14.1%，1月前22天79城中介口径二手房认购同比+33.1%，显示二手房市场活跃度提升。而50城新房成交周同比-29.3%，1月前22天同比-31.3%，降幅扩大，新房市场低迷延续，分化明显。

房地产板块估值处于历史底部，具备全年配置价值

SW房地产板块本周环比+5.2%，跑赢沪深300指数。主流开发企业PB估值处于21年以来10%分位数，持仓比例历史底部。报告指出，在供求关系重塑背景下，企业盈利能力有修复空间，景气度与盈利双拐点值得期待，板块具备全年配置价值。

C-REITs行情反弹，经营数据向好标的涨幅领先

第4周C-REITs综合收益指数上涨2.29%，78单中68单上涨。发布2025年经营数据的REITs中，华泰江苏交控REIT通行费收入同比+22.39%，涨幅明显；表现较弱的REITs涨幅有限。市场热度提升，日均换手率0.53%。

报告回答的关键问题

2026年初房地产板块行情如何？

2026年第4周SW房地产板块上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在申万30个行业中排第6位。主流开发企业如绿城中国、新城控股、滨江集团等涨幅明显。年初以来二手房来访及认购保持高位，叠加政策利好，市场信心逐步恢复。

当前二手房市场表现怎么样？

二手房市场表现强劲。第4周11城二手房网签同比上升14.1%，同比由负转正；79城中介口径二手房成交套数同比上升59.8%，1月前22天同比上升33.1%。北京、深圳、广州等一线城市二手房认购同比增幅均在30%以上。

房地产政策出现了哪些新变化？

本周中央政策维持宽松，央行、金融监管总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%，财政部延续公租房税收优惠。地方上，上海“十五五”规划强调租购并举，北京2026年供地计划首次单列城市更新指标，广东省20城跟进调低商业用房首付。

C-REITs板块近期走势如何？

第4周C-REITs综合收益指数上涨2.29%，结束前一周下跌。78单REITs中68单上涨，其中重庆两江REIT、百联消费REIT涨幅超9%。发布2025年经营数据的REITs表现分化，业绩较好的高速公路REITs如华泰江苏交控REIT涨幅领先。

土地市场在年初表现怎样？

开年土地市场成交规模快速收缩。第4周300城宅地出让金125.6亿元，同比-67.4%；1月前22天出让金431.1亿元，同比-56.1%。供给建面同比-51%，去化率56%处于低位，溢价率3.1%同比下滑。

报告中的代表性数据

-29.3%

50城新房成交面积周同比

2026年第4周（1月16日-1月22日），50城商品房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3pct。

+14.1%

11城二手房网签面积周同比

2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正。

+5.2%

SW房地产板块周涨跌幅

2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万行业中排名第6。

以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。

完整报告包含什么

  • 完整周度高频数据图表：涵盖50城新房、11城二手房、79城中介认购的日/周/月成交面积及同比变化，按一线、二线、三四线分组展示。
  • 政策梳理：中央及地方主要房地产政策原文摘录与解读，包括税收优惠、信贷调整、城市更新、供地计划等。
  • 市场景气度分析：10城住宅推盘面积、售批比、开盘去化率、库存及去化周期，二手房来访量、转化率及挂牌量变化。
  • 土地市场追踪：300城宅地出让金、供给建面、成交建面、去化率、溢价率及楼面价，核心城市供地明细。
  • 开发板块行情复盘：SW地产板块及主流A+H房企涨跌幅、PB估值、持仓比例，16家主流房企股价走势。
  • 物业板块分析：物业管理公司股价涨跌幅、估值、股息率、港股通持股变化、回购情况、重大事件。
  • 香港地产企业：13家港股通港资房企市值、涨跌幅、股息率、交易面及南向资金变化。
  • C-REITs板块：综合收益指数、板块涨幅、分派率、P/NAV，一级市场审核进展，二级市场个股涨幅排名。
  • 重点公司估值表：覆盖万科A、招商蛇口、保利发展等17家A+H房企的评级、合理价值、EPS及PE预测。
  • 风险提示：基本面不及预期、政策改善力度不足、市场需求下滑、库存累积、融资环境收紧等风险。

本页内容由川海智库整理，用于帮助读者快速了解报告主题、核心观点和主要内容。由于报告量大、人工能力有限，部分观点、数据、统计口径或表述可能存在偏差，具体内容请以完整报告原文为准。

相关报告