报告概述
本报告为中邮证券研究所发布的房地产行业周报，覆盖2026年1月19日至1月25日。报告聚焦于政策组合拳（换房个税退税延期、商业用房首付降至30%）对市场的影响，跟踪新房成交、二手房成交及挂牌、土地市场成交等核心指标，并回顾A股和港股房地产板块行情表现。报告通过基本面数据分析和投资要点总结，为投资者提供本周房地产行业动态和趋势判断。
报告的核心结论
政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”
财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性。这些政策旨在稳定房地产需求并加速库存去化。
房地产市场“小阳春”行情提前显现
政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显。预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察的关键窗口。
二手房市场成交韧性优于新房
上周20城二手房成交面积241.17万方，近四周平均环比+1.6%，而30城新房近四周平均环比-23.5%。二手房挂牌量指数环比-35.7%，挂牌价指数微降，显示市场活跃度有所恢复但价格仍承压。
报告回答的关键问题
换房个税退税延期对购房者有何影响？
换房个税退税优惠延至2027年底，降低了改善型购房者的交易成本，相当于减轻了卖旧买新过程中的税费负担，有助于刺激换房需求释放，从而活跃二手房和新房市场。
商业用房首付比例降至30%意味着什么？
央行将商业用房首付比例从50%下调至30%，大幅降低了投资和购买商业地产的门槛，直接激活商办市场流动性。这有助于去化商业库存，并可能带动相关土地市场回暖。
小阳春提前的原因是什么？
小阳春提前主要源于政策密集发力（如换房退税延期、商办首付降低）与核心城市需求释放形成共振。此外，去年底以来多地放松限购、降低房贷利率等政策累积效应也在年初显现，推动市场情绪改善。
报告中的代表性数据
30大中城市新房成交面积（近四周平均）
截至2026年1月25日当周，同比-27.9%，环比-23.5%。其中一线41.73万方（同比-29.3%），二线77.29万方（同比-21.4%），三线29.53万方（同比-39.2%）。
20城二手房成交面积（近四周平均）
截至2026年1月25日当周，同比-5.1%，环比+1.6%，显示二手房市场成交韧性优于新房。
全国城市二手房出售挂牌量指数
截至2026年1月12日，环比-35.7%，挂牌价指数146.34，环比-0.27%，说明二手房挂牌量减少但价格续降。
以上数据根据报告摘要整理，具体统计口径和数值请以完整报告原文为准。
完整报告包含什么
- 30大中城市新房成交面积及同比走势图，按一线、二线、三线城市分列。
- 重点城市商品住宅可售面积及去化周期图表，包含14城整体及一线城市数据。
- 20城二手房成交面积及同比走势图，覆盖北京、上海、深圳等城市。
- 全国及分线城市二手房出售挂牌量、挂牌价指数图（自2015年1月为基期）。
- 100大中城市土地供销比（住宅类/商服类）及成交楼面均价、溢价率图表。
- A股房地产指数与沪深300近一年走势对比，及港股恒生物业服务指数与恒生综指走势。
- 上周A股申万一级行业及港股恒生综合行业涨跌幅排名，房地产板块分别排名第6和第10。
- 重点A股、港股房企及物业服务企业个股涨跌幅前5名和后5名列表。
- 中邮证券投资评级说明及分析师声明、免责条款等法律信息。
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